אחת ולתמיד – לקנות דירה או לשכור ולהשקיע במניות?

לעתים קרובות קוראים שואלים אותי מה גישתי לגבי נדל”ן או מדוע איני קונה דירה. עד כה נמנעתי מהנושא כי הרגשתי שהוא כללי מדי. עם זאת אחרי פניה נוספת שקיבלתי אמש ומעט מחשבה – זה נושא כל-כך חשוב למשקיע או לקורא הממוצע שהוא שווה השקעה של כמה שורות. ניתן לומר שבטווח של 30 שנים הבחירה בין שוק ההון לנדל”ן יכולה בקלות להוביל להבדל של מיליונים רבים.

כאמור, אני באופן אישי שוכר דירה ומשקיע ב-100% מניות, ואין לי שום כוונה לקנות דירה. אפילו ויתרתי על זכיה במחיר למשתכן בפרויקט שווה במיוחד ברעננה בו זכו 24 משתתפים מתוך 4,000 נרשמים. נרשמתי להגרלה בלי הרבה מחשבה אך בסוף כשהיה צריך להחליט ובניתי את האקסל – זה פשוט לא השתלם. כיום, לאחר שנתיים, אני יכול להגיד אובייקטיבית שצדקתי כשויתרתי.

אני חושב ששכירת דירה וקניית מניות זו באופן ברור הדרך הכלכלית הנכונה, ועם זאת – היא כל-כך חריגה בישראל שזה הספיק כדי לסדר לי כותרת בדה-מרקר, ואני מקווה לפרט קצת יותר במאמר זה. במאמר זה נבחן את ההבדלים בין שכירות לקניית דירה יחידה למגורים. אם היינו מדברים על אדם שכבר יש לו דירה ושוקל לקנות דירה להשקעה, ענייני המיסוי וההתעסקות עם שוכרים היו מטים את הכף עוד יותר לטובת שוק ההון.

לקנות או לשכור דירה – מבט כלכלי רציונאלי

בערים הגדולות בישראל תשואת השכירות על דירת מגורים היא מתחת ל-3%. התשואה נמוכה יותר באזורים טובים ומרכזיים (תל אביב ושכונות טובות) ובבתים יקרים יותר מאשר בפריפריה ובבתים קטנים וישנים. במקומות בהם התשואה גבוהה יותר משקפת סיכון. דירות קטנות וישנות מושכרות לעתים קרובות לשוכרים בעייתיים שדורשים התעסקות (ובמקרים מסוימים- לא תאמינו עד כמה..)

הערה לפני שנמשיך – חלקכם בוודאי עוסקים בנדל”ן והמספר 2.5% נראה לכם נמוך מדיי. ברור לי שיש משקיעים ממולחים שמצליחים להשיג עסקאות טובות מכונסי נכסים (בתור מי ששימש כונס נכסים על לא מעט דירות – אני מבטיח לכם שזה נדיר) או מכל מיני סבתות או זוגות מתגרשים, אבל זה בהחלט לא המקרה המייצג, בדיוק כמו שהתשואה שלי בשוק המניות היא לא תשואה מייצגת בשוק המניות.

לכן המקרה המייצג יהיה דירה ששווה 2 מיליון ש”ח ומשיאה שכירות ברוטו של 60,000 ש”ח לשנה, כלומר 5,000 ש”ח לחודש. גם אם מדובר בדירה יחידה של הרוכש ישולם מס רכישה של סביב 9,000 ש”ח (מעל 100,000 ש”ח במקרה של דירה שניה) פלוס עלויות עסקה ועורך דין.

מדמי השכירות יש להוריד חודשים ללא שוכר ותיקונים בדירה ובבניין ונגיע לתשואה נטו של כ-2.5%. אך מה עם עליית ערך? ובכן, אני חושב שניתן לומר שדירות נוטות לשמור על ערכן הריאלי, אך אני לא בטוח שאפשר לסמוך על עליית ערך בעשורים הקרובים, שכן בשני העשורים האחרונים מה שדחף את עליית המחירים זה שיפור חד בשכר וירידה חדה בריבית. שימו לב שאיני מפריד בין דירה שאתם גרים בה לבין דירה שאתם משכירים – כי מבחינה כלכלית אין הבדל כלכלי בין המקרים – בשניהם אתם מרתקים 2 מיליון ש”ח בתמורה להחזר של 2.5% בין אם דרך תשואת שכירות ובין אם דרך חיסכון הוצאות שכירות – זה אותו הדבר.

למעשה, ניתן להקביל רכישת דירה והשכרתה לרכישת אגרת חוב ארוכה צמודה למדד (כלומר, מתן הלוואה צמודה למדד) בריבית של כ-2.5%, וזו אפילו לא אגרת חוב בטוחה במיוחד אלא עם סיכונים לא קטנים (שנגיע אליהם בהמשך). הדימיון בין דירה לאג”ח דיי ברור – הדירה משיאה לרוב החזר שנתי דיי יציב וידוע מראש, שבממוצע עם השנים יעלה עם עליית המחירים במשק ועליית השכר הממוצע. נקודה זו גם מסבירה, אגב, את עליית המחירים שראינו במחירי הדיור משנת 2007 – שכן גם מחיריהן של אגרות חוב עלו בחדות עקב ירידת הריבית במשק! ככל שהריבית במשק יורדת, כך אגרת חוב המשלמת 5,000 ש”ח לחודש שווה יותר.

לעומת זאת, שכירת דירה דומה ללקיחת הלוואת אנונה (Annuity) צמודה למדד בריבית של 2.5% בה אתם משלמים תשלומי ריבית בלבד, ופטורים מתשלומי קרן.

כלומר, ניתן לומר שהתשובה לשאלה האם לשכור דירה מקבילה לשאלה האם הייתם מעוניינים לקחת הלוואת אנונה צמודה למדד בסך 1.5-2 מיליון ש”ח בריבית של 2.5% לשנה.

אם התשובה היא שלא היה לכם מה לעשות עם הכסף והוא היה שוכב בעו”ש או מניב פחות מ-2.5% לשנה – קניית דירה יכולה להיות מתאימה עבורכם.

אם לשלם ריבית של 2.5% בלבד בלי תשלום קרן נראית לכם כמו מציאה מדהימה (!) ואתם משוכנעים ברמת וודאות גבוהה שתניבו הרבה יותר מכך אם תשקיעו את הכסף באפיק אחר – כדאי לכם לשקול לשכור דירה ולהשקיע את הכסף באפיק אחר.

מה יקרה אם תשקיעו את הכסף שלא קניתם בו דירה במניות? כיוון שאנחנו מדברים כאן על השקעה לעשרות רבות של שנים והיות והתשואה הממוצעת בשוק המניות היא 8-10% לשנה, ניתן לומר בסבירות גבוהה מאוד שרכישת דירה על פני שכירת דירה והשקעה במניות תעלה לכם בפספוס תשואה פוטנציאלית עצומה. בטווח של 30 שנים ניתן לצפות לתשואה של בערך פי עשרה במניות, ובערך פי 2-3 בנדל”ן.

במבט הכלכלי-רציונאלי בין רכישת דירה לשכירות והשקעה במניות- זו למעשה כל התורה כולה! בכל זאת, כדי באמת להקיף את הנושא הזה בואו נדון ביתרונות ובסיכונים של כל אחת מהאפשרויות.

שיקולים נוספים ויתרונות ברכישת דירה

נתחיל מאחד הנושאים שעולים לעתים קרובות כיתרון לרכישת נדל”ן – היכולת למנף. כשאנחנו קונים דירה אנחנו ממנפים אותה בעזרת משכנתא, ותודות למינוף התשואות אמורות להיות גבוהות יותר, לא? אלא שלמרבה הצער, מינוף עוזר לנו להגדיל תשואה רק כשההשקעה שאנחנו עושים היא בריבית גבוהה יותר מריבית ההלוואה ובמקרה של משכנתאות ובפרט משכנתאות ארוכות וצמודות למדד –נתוני בנק ישראל מראים שהריבית היא לכל הפחות 3%. כלומר, כל עוד התשואה של הנכס היא מתחת ל-3% המשכנתא פוגעת לנו בתשואה ועליית ערך גם היא לא תעזור לנו כי היא בדרך כלל תבוא גם עם גידול בהלוואה בשל ההצמדה למדד. כל זה אפילו בלי להתחשב בעמלות, ביטוחים, יועץ משכנתאות ושאר עלויות של המשכנתא עצמה. לכן כלל איני מחשיב את המינוף בדירה כיתרון.

[הערת אגב – יותר מדיי פעמים אני שומע ממשקיעים שניתן “לשלם את המשכנתא עם דמי השכירות” ולקבל דירה ללא משכנתא עוד כמה 20-30 שנה. אלא שאלמלא אתם מביאים את רוב עלות הדירה כהון עצמי מהבית – ה’טריק’ זה פשוט בלתי אפשרי ואם הבאתם את הכסף מהבית – זה לא ממש טריק נכון? אתם מוזמנים לשחק עם מחשבון השפיצר באתר ולבדוק. ]

אז היתרון הראשון שנדבר עליו ברכישת דירה הוא תחושת ביטחון כלכלי – יש אנשים שזה פשוט עושה להם חם בלב לדעת שהקירות רשומים על שמם ושאין ‘בעל בית’ מלבדם (ומלבד אולי מנהל מקרקעי ישראל, שכן רוב הקרקעות בישראל הן בחכירה מהמנהל).

היתרון השני גם הוא פסיכולוגי – עידוד חיסכון. זה נכון במיוחד כאשר קיימת משכנתא. כאשר אנחנו משלמים משכנתא אנחנו בעצם מעבירים כסף לחיסכון (בדוגמה מקודם – אנחנו קונים אג”ח בתשואה של 2.5%) ומכיוון שהמשכנתא נתפשת כהוצאה מחויבת המציאות (אחרת הפקידה המעצבנת מהבנק מתקשרת ומאיימת) נדיר שתפספסו תשלום וזה מקביל להעברת אלפי שקלים לחיסכון. אני אשאל אתכם כך – כמה ישראלים ממוצעים היו מצליחים לחסוך בחודש 6,000 ואף 8,000 ש”ח לחודש שלא דרך משכנתא? כנראה שהרבה פחות.

יתרון שלישי הוא יכולת התאמת הבית – אתם יכולים להוציא עשרות אלפי שקלים על שבירת קירות, מאות אלפי שקלים על מטבח חדש והכל כיד הדימיון. אם יש לכם טעם ייחודי והתאמת הדירה קריטית עבורכם זה מהווה יתרון מסוים לרכישת דירה, אך מנגד ככל שהטעם שלכם יותר ‘מיוחד’ (שברתם את כל הקירות בבית כדי שיהיה אוויר וכל המשפחה ישנה באוהלים בסלון) ככה תתקשו יותר למכור את הדירה לאחר מכן, כך שגם אם יש אשליה של ‘חופש’ ויכולת לעשות מה שבא לכם – מניסיוני כל הזמן בעלי דירות מדמיינים בראשם את הרוכש הפוטנציאלי של הדירה ובכל זאת – גם כשאתם חושבים שהשיפוץ יעלה את ערך הדירה – בפועל רוב עלות השיפוץ תרד לטימיון.

סיכונים ברכישת דירה

הסיכון הראשון שיש לשקול ברכישת דירה הוא בעיות בדירה עצמה, והסיכונים הם באמת כיד הדימיון. בעיות צנרת, חדירת מים לקירות, דליפה מהדירה שלכם יכולה לגרום נזק עצום לשכנים למטה ודליפה מהדירה מעליכם תגרום נזק עצום לכם, עובש עקשן, שריפה אצלכם או אצל השכנים הלא מבוטחים, תקרה מתפוררת, טרמיטים רגילים וטרמיטים משודרגים, דוכן ירקות רועש, מפעל מזהם או בית חולים לחולי קורונה יכול להיפתח לידכם, אתם יכולים לגלות אנטנת 5G או קו מתח גבוה ממש ליד החלון של הילדים. מלבד זה יש לנו סכסוכי שכנים ושכנים מרעישים (כולל בעיית הקריוקי המפורסמת). בתי ספר או גנים גרועים באזור ועוד ועוד. כל אחת מהבעיות האלה יכולה לגרום לכם לרצות לארוז את הדברים ולעבור הלאה – אבל בדירה בבעלות מעבר זה הליך יקר (במסים, מתווכים והתאמות הדירה) וממושך. כמובן שגם בדירה שקניתם להשקעה ייתכן ששוכר יכול לגרום לכם נזק עצום לבית ולהיעלם או לסרב להתפנות מהדירה ולעלות לכם בכמה חודשי שכירות.

הסיכון השני ששווה להיות מודעים אליו הוא סיכון משפטי או תכנוני, וגם כאן האפשרויות רבות כיד הדימיון. מספיק שאדגים בכמה מקרים שהגיעו אליי כעורך דין: באחת מפשיטות הרגל בהם שימשתי כנאמן פושט הרגל היה נוכל שנהג לאתר דירות שבעליהם נופשים בחו”ל, לפרוץ אותן, לזייף תעודות ולהציג את הדירות למכירה. הרבה מאוד רוכשים תמימים נפלו כך בפח במאות אלפי שקלים, ואף אחד מהם לא חשב שזה יקרה לו.

במקרה נוסף הגיעה לקולגה שהתייעץ עמי משפחת ‘כהן’ שרכשה דירה ממשפחת ‘לוי’. הדירה באמת הייתה שייכת למשפחת לוי והייתה רשומה על שמה בטאבו. יום אחד צצה משפחת ‘ראובני’ שחזרה רק עכשיו מחו”ל אחרי שהות ארוכה וגילתה שהדירה שהשאירו ריקה בארץ נמכרה תחת רגליהם, והתברר שככל הנראה מי שמכר את הדירה למשפחת לוי זייף את מסמכיהם. משכך, דרשה משפחת ראובני לבטל את המכירה למשפחת לוי וכמובן את כל שרשרת המכירות לאחר מכן, כולל למשפחת כהן ! יש לומר שגם אם הטענה של משפחת ראובני נכונה הרי שייתכן ותקנת השוק תגן על משפחת כהן. בכל אופן, משפחת כהן התמימה תאלץ לשלם בתור התחלה סכום נכבד לעורך-דין, ולהיוותר עם סיכון מהותי לאבד את הדירה על אף שפעלו לכאורה כשורה! מכאן הנושא יכול להתגלגל לתביעות רשלנות נגד העורך דין שייצג בעסקה וכולי וכולי.

מקרה אחרון שהגיע לקולגה ששווה להזכיר הוא דירה שנרכשה שהתברר לאחר מכן שאינה רשומה כראוי, עמוסה בחריגות בנייה ואינה רשומה למגורים בטאבו. מקרים שכאלה יכולים להגיע בקלות לצווי הריסה ולסאגה משפטית בת עשרות שנים.

כשנתקלתי במקרים כאלה בהם רכישת דירה פגעה פגיעה כלכלית קשה במשפחה תמימה אני תוהה כיצד זה שבישראל רכישת דירה נחשבת לעסקה כל כך סולידית – וזה אפילו בלי לדבר על מינוף..

סיכון שלישי הוא חוסר התאמה שנוצר בין מקום המגורים לאורח החיים שלכם. מקומות לימודים ועבודה יכולים להשתנות ברגע והפקקים הם מקום אומלל לבלות 3 שעות ביום (מניסיון). עם זאת, כאשר השקעתם זמן מחשבה וכסף בשבירת קירות ובחירת מטבח – קשה לרוב האנשים לשכוח מ’העלות השקועה’ ולעבור דירה, מה גם שהעלויות במכירת ורכישת דירה גבוהות בהרבה, כולל מס רכישה נוסף. כך, בעוד עשור תמצאו את עצמכם תוהים כל יום בדרך לעבודה בפקק ביציאה מהשכונה- למה אתם בכלל גרים איפה שאתם גרים, אך מתקשים לעשות את המהלך המתיש ומלא המתווכים של למכור ולקנות דירה.

יתרונות בשכירות

ניתן לסכם את היתרון בשכירות במילה אחת –גמישות. אתם יכולים תמיד לגור קרוב לעבודה שמתחלפת, לבתי ספר טובים או לכל מה שחשוב לכם. אתם לא בטוחים שאתם רוצים לגור בפתח תקווה? או בדירת גן? אתם יכולים לנסות לשנה בעלות צנועה.

בנוסף, אתם מרוויחים גמישות פיננסית – את הכסף שלא קניתם בו דירה אתם יכולים להשקיע איפה שאתם רוצים בתוחלת תשואה גבוהה בהרבה – כולל בחברות נדל”ן או בבנקים. סוג נוסף של גמישות פיננסית מתבטא בכך שאם כיום 5,000 ש”ח לחודש זה סכום מתאים עבורכם אך אחרי קידום בעבודה תרצו להשתדרג תוכלו לעשות זאת בקלות, וכך גם במקרה ההפוך (נאמר במצב של פיטורים או צורך כלכלי אחר).

חסרונות וסיכונים בשכירות

חסרון אחד בשכירות הוא חוסר יכולת להתאים את הדירה. בכל זאת, יש לומר שבעיניי שוכרים מרגישים יותר מדיי ‘פראיירים’ כשהם משקיעים בדירה בשכירות לעומת דירה בבעלות. בעלי דירות מרגישים מאוד בנוח להשקיע עשרות ומאות אלפי שקלים על שיפוצים במחשבה שהם ‘משביחים את הנכס’ אך גם במקרה האידיאלי ניתן לומר שפחות מחצי מעלות השיפוץ נוספת לשווי הנכס. לכן, גם אם בעל הדירה לא מסכים להשתתף (ומניסיוני סביר שהוא יסכים) להשקיע ולהפוך דירה בשכירות לנעימה יותר זו הוצאה סבירה לחלוטין בעיניי, אך ברור שלא תתקינו ג’קוזי או תשברו קירות ולסדר מחדש את החדרים ללא הסכמת המשכיר.

עניין חשוב נוסף שצריך לחשוב עליו בשכירות והשקעה הוא האם אתם מסוגלים לחסוך את הכסף שהייתם מוציאים על דירה ולהשקיע אותו בצורה יותר טובה. אם אתם יודעים שאתם מסוג האנשים שפלוס של כמה מאות אלפי שקלים בבנק עושה להם חשק לצאת לשופינג מסביב לעולם – יכול להיות שדירה תעזור לכם מבחינת משמעת החיסכון. גם אם כן תצליחו לחסוך – האם תהיו מסוגלים להשקיע את הכסף במניות או בתעודה מחקה או שהוא ישב לו בעו”ש. האם תהיו מסוגלים להשאיר את הכסף בהשקעות ולא לגעת גם כשהכותרות יפחידו? הנקודה הזו היא בדיוק הסיבה שלמרות שנדל”ן למגורים היא השקעה נחותה לשוק ההון – המשקיע הממוצע בנדל”ן עשה תשואה גבוהה יותר מהמשקיע הממוצע במניות. הפתרון? להשקיע בחוכמה, להעביר למנהל שאתם סומכים עליו או להשקיע בתעודה מחקה ולא לגעת.

החיסרון והסיכון הבא בשכירת דירה – המשכיר. כולנו שמענו סיפורי אימה על משכירים שמעלים מחירים בחדות או לא מוכנים לתקן בעיות בדירה. כמה טיפים בנושא זה משוכר דירות ותיק ומעורך דין שטיפל בכמה תיקי שכירות. ראשית, תשתדלו לכלול אופציית הארכה מוגדרת מראש בהסכם השכירות עם מחיר ידוע מראש, וכן לפרט ולתאם עם המשכיר אילו הוצאות יחולו עליו.

שנית, כשאתם קונים או שוכרים דירה אתם בדרך כלל מנהלים דיון מול המוכר או המשכיר ישירות. אדם שיש לו אינטרס להמעיט ולהחביא כל פגם. לכן, דאגו להחליף כמה מילים עם השכנים לידכם, קצת לרכל (כולל על המשכיר) ולראות אם נאים השכנים בעיניכם. עם זאת, שימו לב ליתרון משמעותי שיש לשוכרי דירות – במקרה של שוכרים יש לכם גורם נוסף שמכיר את הדירה, את משכיר הדירה, את השכנים ואת כל שאר הבעיות המוחבאות בדירה – השוכרים הקודמים. הטיפ שלי הוא – בקשו את הטלפון של השוכרים הקודמים מהמשכיר ואל תוותרו על שיחה איתם. מבחינתי אם המשכיר נמנע מכך – זה דיל ברייקר. באחת הדירות שהיינו קרובים מאוד לשכור סיפרו לנו השוכרים הקודמים שמתחת לצבע החדש בו היו צבועים הקירות הייתה בעיית עובש שהמשכיר ‘שכח’ להזכיר. אל תשכחו לשאול על המשכיר וההתנהלות איתו.

טיפ נוסף קשור לבעיה נוספת שאתם עלולים להיתקל בה והיא משכירים בעייתיים. כעורך דין עצמאי היו לי כמה תיקים של שוכרים תמימים שנתבעו על ידי משכירים. באחד המקרים הסתבר שהמשכירה הקשישה נוהגת לתבוע כל דייר בטענות לתשלומים חסרים או בעיה בדירה בעת העזיבה. לכן, הטיפ שלי בהקשר הזה הוא לדאוג לתעד הכל. להימנע כמו מאש מתשלום שכירות במזומן גם (ואפילו במיוחד) כשהמשכיר מבקש זאת מכם. תעדו בוידאו את מצב הדירה בזמן העזיבה ותחתימו את המשכיר (אידיאלית גם זה יהיה בוידאו) שהחזרתם את הדירה במצב תקין וכי אין לו טענות. אם תנהגו באופן מחושב ומסודר ותדעו מה הזכויות שלכם- הסיכון שלכם להיתקל ב’משכיר מהגיהנום’ ירד דרסטית.

שורה תחתונה – לקנות או לשכור ולהשקיע?

לכל אחד מאיתנו יש נסיבות חיים ושאיפות משלו. מה שאני כן יכול לומר זה שאם תשקיעו את הכסף שהייתם משקיעים בדירה בתעודה מחקה על מדד מניות, תוסיפו כל חודש את הסכום שהייתם משלמים כמשכנתא מינוס מה שאתם צריכים לשלם כשכירות ולא תיגעו 30 שנה – בוודאות גבוהה מאוד תהיו מסוגלים לקנות בכסף שיהיה לכם בסוף התקופה 3-4 דירות.

בכל זאת, אם קריטי עבורכם שבבית שלכם יהיה מטבח שאתם חולמים עליו מגיל ינקות, או שבן או בת הזוג לוחצים, יכול להיות שתעדיפו בכל זאת לקנות בית. עוד שיקול ‘מוזר’ שאני נתקל בו בקרב חבריי שמתחתנים הוא שההורים מוכנים לעזור לזוג הצעיר ברכישת דירה, אך הם לא מוכנים לתת להם ‘סתם’ כסף. ייתכן שהלחץ החברתי והמשפחתי הזה הוא חלק משמעותי ממחירי הדיור הגבוהים בישראל.

בין אם אתם מחליטים לשכור ובמיוחד אם אתם מחליטים לרכוש – שיקלו את היתרונות והחסרונות בכובד ראש. אישית, אני ואשתי אוהבים את החיים בשכירות. אחרי שעברנו 2 דירות בשלוש שנים (האזור לא התאים לנו, התחלתי לעבוד) אנחנו כבר 4 שנים בדירה מיוחדת שלאט לאט הופכת קטנה עלינו ונהנים להתלבט מה היעד הבא ועד שנעשה זאת – הזמן בשוק ההון עובד לטובתנו.

אין באמור יעוץ השקעות או יעוץ משפטי מכל סוג שהוא, התוכן כפוף למדיניות הגילוי הנאות וזכויות היוצרים של האתר.

Print Friendly, PDF & Email

66 מחשבות על “אחת ולתמיד – לקנות דירה או לשכור ולהשקיע במניות?”

  1. יהודה

    קראתי,
    לדעתי יש להוריד מתשואה בבנק את המס שמשלמים ברגע שפיקדון משתחרר ואז זה מוריד מתשואה נטו

    1. שלומי ארדן

      היי יהודה, תודה – אתה מתכוון לתשואה במניות? אתה צודק והתחשבתי בכך. אגב, אם אנחנו כבר דנים בנושאים כלליים אולי שווה באמת לכתוב כמה מילים על ענייני מיסוי

  2. יש אנשים שמרויחים מהשקעה בנדל”ן. אז איך עושים את זה? האם הדרך היחידה להרויח מנדל”ן היא לקנות, להשביח ולמכור? האם צריך להיות קבלן/יזם מקצועי כדי להרויח מנדל”ן?
    תודה!

  3. הי, אם תקשיב קצת לפודקאסטים על השקעות בנדל”ן, תראה שהיום מדברים כמעט ורק על השקעות (בדירות) בחו”ל.
    באמת בארץ התשואה נמוכה מדי.

    1. שלומי ארדן

      תודה יואב, הגיוני – בארה”ב לא מוכנים לקנות דירות בתשואה המקובלת בארץ, אך בארה”ב כמובן שיש מגוון נוסף של סיכונים!

  4. שאלה לגבי אסאר אקורד-
    האם אתה לא חושש שם ,מהחקירה נגד בעל השליטה?ומה ההשלכות לכך כל החברה אם יצא אשם?
    תודה אורן

  5. דודי ג.

    “ובכן, אני חושב שניתן לומר שדירות נוטות לשמור על ערכן הריאלי” – זו נקודה שדורשת הרחבה והוכחה. בשנים האחרונות לפחות היתה עלייה משמעותית.

    נקודה נוספת, פסיכולוגית – גם בתקופות פחות טובות, אין נפילות חדות כמו שיש בבורסה ובכל מקרה אין חשש שמישהו ייבהל וימכור את הדירה שלו, בגלל שאכלו איזה פנגולין בסין והבורסה צנחה ב 20% בחודש. עצם זה שדירה אי אפשר לממש בלחיצת כפתור זה יתרון.

    לגבי מינוף, הנתון של 3% ריבית ממוצעת מפתיע. כיום אפשר בהרבה מקרים להשיג ריביות נמוכות משמעותית, זה תלוי בהרבה גורמים.

    1. דודי ג.

      ולגבי סיכונים, יש סיכון שקרה לי כשוכר יותר מפעם אחת והוא אי-הארכה של החוזה כי הדירה יצאה למכירה או מסיבות אחרות. כסטודנט ורווק זה לא הזיז לי והייתי עובר דירה כמו שקונים נעליים, כבעל משפחה זה יכול להיות סיוט רציני, גם בהתראה סטנדרטית של שלושה חודשים.

      1. שלומי ארדן

        תודה דודי!

        לגבי מחירי דיור מול אינפלציה – זו נקודה חשובה מאוד.
        בטווח ארוך המתאם ביניהם גבוה מאוד, והם נוטים להתכנס. ניתן לקרוא זה באופן מפורט כאן וכאן.

        לגבי הסיכון להיבהל ולמכור בזמן גרוע – אתה צודק לגמרי וזה מה שגורם למשקיע ממוצע בנדל”ן לעשות תשואה גבוהה ממשקיע ממוצע במניות, למרות שהתשואה הממוצעת במניות גבוהה בהרבה!

        לגבי אי הארכה של החוזה – צודק וזה בוודאי מעצבן.

  6. גם אני ראיתי את המספרים “המדהימים” בהשקעות בארה”ב אך כאשר בודקים את זה לעומק רואים שלא הכל ורוד.
    1. האם ידעתם שבין שוכר לשוכר העירייה מבצעת בדיקה לבית ואתם מחוייבים לבצע תיקון לכל הליקויים?
    2. האם ידעתם שמחיר הארנונה גבוה ביותר?
    3. האם בדקתם את המיסוי בארה”ב?
    4. האם אתם מודעים לכך שהדירות שמציעים לכם להשקעה בארצות הברית הם לרוב בערי רפאים?
    ועוד ועוד….

    למדתי כלל מאוד פשוט במהלך החיים.
    אם אתה מקבל תשואה של 1 אחוז בשנה בבנק בישראל, אין סיכוי שתקבל 2-3 אחוזים ואף יותר במקום אחר.
    אין מתנות חינם!

    1. שלומי ארדן

      יפה אמרת, וכל ההפתעות האלה נכונות לעתים קרובות גם בשוק ההון. מתממשים סיכונים שאפילו לא דמיינת אותם ולא קיימים בארץ – זו בדיוק הסיבה שאני משקיע בישראל.

  7. פוסט מאוד מעניין!
    כתבת בשורה התחתונה “שאם תשקיעו את הכסף שהייתם משקיעים בדירה בתעודה מחקה על מדד מניות, תוסיפו כל חודש את הסכום שהייתם משלמים כמשכנתא ולא תיגעו 30 שנה”
    איך ניתן להוסיף כל חודש את הסכום שהייתי משלם כמשכנתא? לכאורה אני צריך אותו עבור השכירות, לא?

    1. שלומי ארדן

      תודה שמואל!
      אם תשחק עם המספרים תראה שהסכום שצריך לשלם על משכנתא הוא הרבה יותר גבוה מהסכום שצריך לשלם על שכירות באותה הדירה, וזה אפילו אם המשכנתא היא “רק” 50-60% משווי הנכס והבאת כסף מהבית.
      אז מקרה מייצג יהיה כזה – אתה גר בבית ששווה 2 מיליון ויש לך חצי מיליון במזומן. במקרה הראשון (קניית דירה) לקחת מיליון וחצי משכנתא ותשלם בערך 8,300 ש”ח לחודש שפיצר ל-20 שנים (חישבתי במחשבון שפיצר). במקרה השני (שכירות והשקעה) תישאר עם חצי מיליון מזומן ביד ותשלם שכירות של בערך 5,000 ש”ח לחודש. אז אני אומר שאת ה-3,300 ש”ח שחסכת באפשרות השניה – עדיף שתשקיע!

  8. Omer Ben-Porat

    היי שלומי, תודה על הפוסט -נהנתי מאוד לקרוא. המטרה המרכזית של הפוסט שכתבת היא להסביר את עליונות התשואה בשוק ההון על פני השקעה בנדל”ן (לפחות עבור המשקיע הממוצע). אני ומשק הבית שלי שייכים לאותה “דת” כמו שלך (משקיע במניות, שוכר דירה). ובכל זאת, יש כמה עקרונות בסיסיים שמשקיעי נדל”ן מן השורה לוקחים בחשבון שלא הזכרת:

    * מס הרכישה שצויין שגוי אם הדירה היא דירה ראשונה. בדוגמא שנתת התשלום יהיה בערך 9000 שקלים. על החלק שעד 1,744,505 ש”ח לא ישולם מס רכישה, ועל היתר ישולם מס רכישה בגובה 3.5%.

    * התשואה בדירות זולות יותר (קטנות, מחוץ למרכז) גבוהה משמעותית מאשר דירות גדולות באיזורי ביקוש. כלומר, גובה התשואה לא לינארי ביחס להשקעה כשמדובר בדירה יחידה, בניגוד למניות. למשל, דירת סטודנטים ממוצעת באזור הטכניון תעלה 1,200,000 ותניב 4200-4500 שקלים בחודש. (אני מתעלם לחלוטין משיקולי סיכון, ונוגע אך ורק בתשואה – הרי גם אתה התעלמת משיקולי סיכון ביחס למניות). זאת הסיבה שהמשקיעים נמצאים בעיקר בדירות כאלה ולא בדירות יד שנייה באזורי ביקוש.

    * במצב כזה, יש הפרש בין גובה התשואה (סביבות 4%) לגובה הריבית (סביבות 3%) – ולכן יש בהחלט יתרון במינוף. הפער לטובת שתי השקעות ממונפות לעומת השקעה של 100% הון עצמי יכולה להגיע ל1-2% בשנה. זה הרבה ביחס להשקעה שנחשבת סולידית.

    * את ההבנה הבסיסית בהשקעות נדל”ן ניתן לרכוש די מהר, ע”י קריאה של ספר או שניים ובשיחות עם מתווכים. עם זאת, יש חסם כניסה “גבוה” יותר לשוק ההון. אני לא מדבר על הידע המינימלי הנדרש כדי להשקיע, אלא על הידע הנדרש כדי להרגיש בנוח עם השקעה של מליון +.

    * צריך לזכור שגם הפנסיה, קופות גמל וקרן השתלמות שלנו מושקעות בשוק ההון, ולכן ניתן להראות השקעה בדירה בתור גיוון פורטפוליו ההשקעות. בגיוון הזה, רכיב סולידי בדמות אג”ח 2.5 נטו לפני הצמדה הוא סביר לחלוטין (במשקל של 25% למשל).

    * עליית הערך לא כפופה לאינפלציה, בניגוד (אולי) לשכר הדירה. בשנים בין 2007 ל 2017 עליית הערך הייתה עוצמתית וגבוהה. בשנים הללו, הרבה מרוכשי הדירות נהנו בעליה שנתית של 5%+ בשווי הנכס. אני מסכים שעליית ערך היא רכיב ספקולטיבי (שעלול לרדת בחדות אם ריבית המימון תעלה), אבל זוהי עובדה חשובה. להערכתי, רוב המשקיעים בנדל”ן בחמש השנים האחרונות בנו על עליית הערך (ואז התחילה מגמה הפוכה – מימוש דירות ע”י משקיעים, אבל זה נושא לדיון אחר).

    * אם השקעה בנדל”ן נתפסת בעיני הציבור כהשקעה טובה, הרי שהשקעות בוננזה בנדל”ן (כאלה שכביכול מובטחת הוזלה משמעותית: מחיר למשתכן, קבוצות רכישה וכו’) יראו טובות בהרבה. כאמור, אלו מביאות עימן סיכונים רבים, אבל אנו עוסקים כאן רק בתשואה. כנ”ל לגבי רכישה על הנייר.

    * לבסוף, לצערי, השקעות נדל”ן בישראל ידועות בתור דרך נפוצה להלבנת כספים, בין על ידי זרים המביאים את כספם לכאן או ע”י נותני שירות כמו קבלנים ושיפוצניקים. קשה יותר להלבין כספים בשוק ההון. אני יודע שהרגולציה התחזקה בשנים האחרונות, אבל אי אפשר להשיב את הנעשה.

    1. שלומי ארדן

      תודה עומר!
      ברור שאישית אני חושב ששוק ההון הוא עדיף עבורי ועבור רבים, אבל לא עבור כולם! למעשה, כפי שכתבתי, למשקיע ממוצע הקושי למכור דירה והאמונה בעליית המחירים תוביל כנראה לתוצאה טובה יותר מאשר אם אותו משקיע ינסה לסחור במניות! לכן השתדלתי לתת תמונה עד כמה שיותר מאוזנת.
      1. לגבי מס רכישה – אתה צודק! הסתמכתי על מקור בו שכחו להוסיף את המיליון בתחילת ה-744,506… אתקן.
      2. אתה צודק שבדירות קטנות ובפריפריה התשואה יכולה להיות גבוהה יותר, אך גם באים עם כך סיכונים בהתאם. שוכרים ברמה נמוכה יותר שנעלמים, יותר התעסקות פר דירה וכו’.
      3. האם באמת יותר קשה להבין את שוק ההון? כנראה שאתה צודק. יש משהו בסיסי שאדם ממוצע אוהב בזה שהוא יכול ‘לגעת’ בנכס, מצד שני אני טוען שהשקעה בשוק ההון במובן של לקנות תעודה מחקה מדד ולשכוח ממנו זו כנראה ההשקעה הכי פשוטה וקלה שאפשר לעשות… בהשוואה לכך רכישת דירה זה לא פחות מדוקטורט, בטח לאור כמה מהסכנות שהזכרתי (וזה בלי לדבר על קבוצות רכישה, השקעות בחו”ל ודברים מורכבים עוד יותר).

  9. אורן הס

    כרגיל מאמר מרתק.
    עשית לי סדר במחשבות שיש לי כבר הרבה זמן, אולי זה יעזור בשביל להסביר לאישה :))

    אחלה שבוע שלומי

  10. מאמר מעניין מאוד, אולי הבלוג שלך יצליח גם להעלות את מחזור המסחר בתל אביב וגם להוריד את מחירי הדיור 🙂

    שתי שאלות:
    1) לגבי הדוגמאות שהבאת לסיכונים: בתור עו״ד שעסק בתחום – איך אפשר להימנע ממקרה של מישהו שמזייף מסמכים ומוכר דירה שלא שלו? אני מניח שאפשר לבקש תעודת זהות אבל גם את זה אפשר לזייף.. אז מה כן?
    2) אני חושב שיש נקודה שלא התייחסת אליה – נניח שהריבית על המשכנתא שווה לתשואה משכירות שתיהן 2.5% ונניח שההון הראשוני הוא חצי מיליון ןהמשכנתא 1.5 מיליון. במקרה כזה זה כאילו רוכש הדירה לקח הלוואה על סך 1.5 מיליון מהבנק ו1.5 מיליון האלו כביכול יחזירו את עצמם לבד תוך זמן המשכנתא, אבל משקיע בבורסה לא ייקח 1.5 מיליון הלוואה כדי להשקיע בבורסה גם אם התשואה גבוהה יותר וזה הבדל גדול..

    1. שלומי ארדן

      היי כפיר, תודה! עם הזמן הבלוג ישפיע גם על שוק הדיור 🙂
      1. שאלה מצוינת. בלי להגזים, אני מופתע שאין יותר תרמיות ממה שיש כיום. זה כל כך קל לרשום הערת הזהרה או אפילו למכור נכס של מישהו אחר עם כמה זיופים פשוטים שאני מופתע שזה לא קורה יותר.. בחלק מהמקרים מספיק יהיה שתחתום בשם מישהו וגם להשיג צילום תעודת זהות של אדם אחר זו ממש לא משימה בלתי אפשרית… אני לא יודע אם אפשר באמת להימנע מכך.

      2. נכון, אבל המינוף הזה לא עוזר לרוכש הדירה! זה ‘מינוף גרוע’ או לכל היותר ניטראלי – לא יוצר ערך. מה שיעזור לו לקנות את הדירה בפועל הוא הכסף שהוא יזרים במהלך עשרות שנים מעבר להון הראשוני שהושקע! אם את הכסף הנוסף הזה הוא יזרים לשוק – התוצאה תהיה בסבירות גבוהה עדיפה.

  11. אני משתייך גם ל’זרם’ המנייתי, כך שלמעלה מ-100% מהכסף שלי מושקע במניות. לפעמים אפילו נאלץ למכור מעט מניות לצרכים שוטפים. התשואה שלי בשוק המניות גורמת לי לגחך (בלב) כשזוג גאה מספר לי על רכישת הדירה שלו.
    יחד עם זאת:
    1. עבור רוב האנשים, התעסקות בשוק ההון תניב תשואה שלילית, למעט אותו מיעוט שמשקיע בתעודת סל ושוכח ממנה. על כן, לרוב האנשים אני ממליץ על רכישת דירה. גם מהסיבה שהזכרת, שהמשכנתא מכריחה אותם להפריש את הכסף להשקעה.
    2. אני זכיתי גם במחיר למשתכן, בראשון לציון, שמהווה הנחה של כמיליון שקל על מחיר השוק. תוסיף לזה את העובדה שאפשר לקחת משכנתא של 90% (גם את ההון עצמי אפשר לקחת כהלוואה), אלה מיליון שקל שחבל לפספס.
    3. קראתי לאחרונה את הספר the richest man in babylon, שנחשב כתנ”ך של ההשקעות, ושם יש המלצה לקנות דירה, מכיוון שבסופו של דבר זה מעלה את רמת האושר של המשפחה, ובתורה את יכולתך לעשות כסף. אני מתמצת קצת, אבל זה העיקר. זה גרם לי לחשוב. בסופו של דבר, רוב הנשים, גם אם עומדות מאחורי הבעל בנושא הזה, בסתר ליבן ירצו מאוד דירה משלהן. וכידוע אם האישה מרוצה הגבר שמח.

    1. שלומי ארדן

      תודה ברק, העלית נקודות יפות!
      1. מסכים
      2. אז אתה הולך על הפרויקט? שמתי לב שתמיד בנדל”ן מדברים בכסף (הרווחתי מאה אלף שקל) ולא באחוזים , ברוב המקרים מעבר לאחוזים דיי מוריד את ה’וואו’.
      בכל זאת – הנחה של מיליון נשמע עצום! מה שווי הדירה? אתה מתכנן ללכת על זה?
      3. גם כן נקודה יפה ואשתי בעיקר מתלוננת שהיא לא יכולה לקנות את מטבח חלומותיה. מצד שני, אני דיי מרוצה שהוצאה של 100 פלוס אלף נדחית בינתיים…

      1. 2. דירת 5 חדרים בפרויקט שלנו תעלה כ1.7. כבר החלו לשווק דירות דומות בפרויקט בשוק החופשי במחירים של החל מ-2.6. אז אפילו רק כהשקעה, אני יכול למכור די מהר את הדירה בכמיליון שקל יותר, בלי שהקרבתי חלק מההון העצמי (יש הגבלה של מכירת הדירה 7 שנים מיום הזכיה, אבל כבר עברו 3 שנים ועד שיתחילו לבנות ויסיימו יעבור כמעט כל הזמן הזה). אבל סביר להניח שנקנה דירה גדולה יותר בפרויקט ואף נגור בה, בהמשך לנקודה 3…

        3. אשתי כל הזמן אומרת לי שהיא יודעת שאני מרוצה שדחו שוב את הכנס לבחירת הדירה. אמרתי לה ברור, את יודעת כמה כסף נעשה עד הכנס? אני קנאי לכל שקל שאני צריך להוציא מהתיק. תמיד אמרתי שאגור בשכירות כל חיי. מצד שני, ראיתי איך היא מרגישה, גם אם לא אמרה מילה, כשהלכנו לזוג אחר שקנה בית… אז מבחינתי, עם ההנחה של המחיר למשתכן מצאתי את הפתרון האידאלי של win win.

  12. albert yaron

    תודה על המאמר.
    אני גם נהנה מהגמישות בדירה שכורה. הרבה יותר קל להתאים בין הצרכים למוצר, כפי שכתבת. לא רק במיקום אלא גם באופי הדירה – עם מעלית / בלי מעלית, שטח, גינה, וכו’
    לדוגמא בקניית דירה לבעלות יש אנשים שכבר חושבים על הרחבת המשפחה, אז למרות שכרגע הם צריכים רק דירת 3 חדרים (במידה והם עם ילד אחד), הם עשויים לרכוש דירת 5 חדרים. בהנחה של 20 אש”ח למ”ר, עוד 25 מ”ר לדירה שווה 500 אש”ח שהושקעו וכרגע לא מניבים תשואה.
    לכן גם אם כן מחליטים דירה כדאי לרכוש כאשר המשפחה במצב יציב, לדוגמא סיום הרחבת המשפחה, וכיוון תעסוקתי ידוע. כך שאתה שיש סבירות גבוהה שהדירה תוכל לשמש בצורה יעילה 15 שנים לפחות.

    שתי נקודות נוספות:
    1. מבחינת התאמת בין מחירי הדירות לאינפלציה – לתחשותי ההגבלות על בנייה הולכות וגדלות עם הזמן, מטעמי nimby, ו”שמירה” על הסביבה, כך שיתכן שאנחנו נמצאים בתקופה בה מחירי הקרקע יעלו יותר מהאינפלציה.

    2. הנקודה לגבי כסף מהמשפחה הצבוע לדירה היא הרבה יותר משמעותית ממה שאני רואה סביבי, וגורמת לעיוות בהקצאת הון אצל הרבה משפחות.

    1. שלומי ארדן

      תודה אלברט!
      מסכים איתך כמובן לגבי דירה שכורה, אצלנו הדירה מושלמת מבחינתי – מלבד זה שאנחנו גרים בקומה רביעית בלי מעלית! אם היינו צריכים לקנות לא היינו מעזים לקחת סיכון כזה אבל החלטנו לנסות בכל זאת – כיום אני יכול לומר שהמדרגות לא מורגשות מלבד אולי פעם בשבוע כשקופצים לרמי לוי..

      1. נקודה מעניינת, האם באמת ההגבלות גדלות? אני יודע שיש מאמץ לקצר את זמני התכנון והאישורים, מצד שני אני בספק אם זה באמת קורה והנתונים סותרים.
      2. מסכים, היה חשוב לי להעלות אותה כי לא דנים בה מספיק ולתחושתי חלק גדול חווה ממש את אותו הדבר – כאילו יש קבוצת וואטסאפ משותפת של סבתות ואמהות שרוקחות מזימות והצעות מפתות לילדים.

  13. הכתבה מעניינת,חשיבה חכמה,אינני משקיע במניות כי לא הבנתי בזה,אבל פעם בערך בשנת 2000 שהריבית במשק היתה מה-זה גבוהה חשבתי שאנחנו מסודרים כי 150,000 שקל בבנק נתן כמעט 2000 שקל בחודש!! בפקמ חודשי! אז חשבתי שקניית דירה,שהיתה אז בדולרים היא מסובכת ומיותרת.מאז קרו הרבה הרבה דברים הריבית צנחה והדירות עלו בחדות וזה היה נראה שאם לא קונים עכשיו בעתיד הלא רחוק זה כבר יהיה בלתי אפשרי.אז קניתי דירה(יחידה) ב2011 ב500,000 עם הלוואה של 45,000 שקל לשנה כי האופי שלי לא מאפשר לקחת משכנתא גדולה לכן קנינו פחות או יותר דירה בכסף שהיה לנו עם הלוואה מינורית.הדירה אגב 3 חדרים ישנה במערב חיפה שזה איזור בינוני-סביר והיום היא כמעט הכפילה את ערכה ועולה כמעט 900.טוב זה לא משנה הרבה כי ברור שבאיזורים היותר נחשבים בחיפה בשכונות הכרמל עליית המחירים תפסה נפח גדול בהרבה וקשה לשפר דיור.אבל אפשר להגיד שאנחנו מרוצים לפחות שהגענו לדירה כלשהי.באמת כתבתך מעניינת מאד,אני חושב(אמנם אני לא מבין גדול)שהיא נכונה מאד לגבי דירה להשקעה למי שישנה כבר דירה למגורים.לגבי דירת מגורים יחידה אני כנראה אצטרך לקרוא את הכתבה עוד כמה פעמים עד שזה יראה לי נכון:)

    1. שלומי ארדן

      תודה על השיתוף רם! בשנת 2000 הריבית במשק הייתה מעל 10% (!), קשה להאמין שעברו רק 20 שנה. הסיפור שלך גם מסביר היטב בדרכו מה דחף את המחירים קדימה – ירידת הריבית!
      מה יביאו 20 השנים הבאות? נחכה ונראה! אבל כנראה שאלו יהיו עשורים שונים מאוד מהשניים הקודמים.

  14. אסף רביד

    משהו אחד לטובת רכישת דירה, הוא המינוף מההורים
    בהרבה מאוד פעמים (כולל המקרה שלי) ההורים עוזרים במחצית המשכנתא או בהון העצמי
    זה ממש חשוב ועומד לזכות רכישת דירה
    לרוב – הורים לא ימנפו השקעה במניות
    בנוסף, יש אלמנט של ״השתקעות/קינון״
    לדעת ש״כאן נזדקן״ (קצת רומנטיקה במונח) או ״כאן זה הבית, אפשר לבצע שינוים״ שלרוב כששוכרים דירה – לא ממהרים לבצע – ואז זה מעט מוריד מאיכות החיים בדירה
    לפעמים ״גם וגם״ היא הבחירה ה״נכונה״
    גם מינוף מההורים לרכוש דירה (להשתתף במשכנתא)
    וגם השקעה במניות – כלומר – פיזור

  15. שלומי תודה על המאמר.
    אני יחסית בתחילת דרכי בשוק ההון (רק בשנתיים האחרונות התחלתי באמת לחסוך כסף ברצינות) וכן אין לי כרגע דירה משלי. אני יותר ויותר משתכנע בגישה שהצגת כאן.
    עם זאת, חשוב לי לציין שאני חושב שאתה נוטה להפריז מעט בוודאות של תשואה בקרנות סל מחקות מדדים. תסתכל מעט מה קורה במדינות אחרות שהכלכלות שלהן התקשו לצאת מהמיתונים של משברי 2000 או 2008. לדוג’ מדד FTSE הבריטי, מדד NIKKEI היפני, מדדי STOXX האירופאיים וכו’ וכו’ – הם כולם כמעט ללא תשואה ב-20+ שנים האחרונות (חלקם אף ירדו). המדדים האמריקאיים (כמו S&P) חריגים בצמיחה המתמדת שלהם כי הם סובלים מעודף התערבות קיצוני של הבנק הפדרלי המרכזי, דבר שכלל לא מובטח שיימשך לנצח.
    לעומת זאת להערכתי המדדים הישראלים (125/35) נהנים מצמיחה די עקבית בעיקר כי האוכלוסיה הישראלית גדלה ויחד איתה המשק כולו (דבר שלשמחתנו לא נראה שישתנה בקרוב). הצמיחה הישראלית ל*נפש* דווקא לא כ”כ מרשימה, אך עדיין חיובית.
    הנקודה היא שכדאי להיזהר מאוד ולהסתייג עם הבטחות לגבי תשואה על מדדי כלל-שוק, וצריך להבין את את השוק/מדינה שאתה משקיע בה. מאוד ייתכן שנראה תופעות דומות לאלה של בריטניה/אירופה/יפן גם בארה”ב בעתיד הקרוב, בטח אם יהיו משברים כלכליים חריפים או תקופות מיתון ארוכות. בסביבה כזו, תשואה גבוהה בשוק ההון מובטחת רק למי שבאמת מבין מה שהוא עושה, וזה כבר סיפור פחות פשוט.
    חוץ מזה ובלי קשר אני נהנה מאוד מהבלוג שלך – תודה על ההשקעה!

    1. אוסיף רק שאתה כמובן לא לבדך בנוגע למדדים – זו אמירה נפוצה בקרב משקיעים.
      אפילו משקיעים “דגולים” כמו וורן באפט ממליצים על המדד בתור השקעה סולידית וטובה.
      אולי, באיזשהו מובן כללי, אפשר להגיד ש”ממוצע המדדים בעולם” או שב”כל השווקים בעולם” יחד איכשהו מובטחת תשואה תמיד, אבל בטח לא בכל שוק ספציפי ובכל נקודת זמן (קל לבדוק).
      אשמח לשמוע גם דעתך.

      1. שלומי ארדן

        היי עידו, שאלה יפה ונכונה,
        התייחסתי אליה בפוסט כאן על מדדי מניות מסביב לעולם.

        בקצרה – זה נכון שמאוד יכול להיות שגם בתקופה של עשרות שנים יכול להיות שהמדד ייתקע במקום ולא יעלה, וכך היה במדינות רבות משנת 2000 ועד היום. בכל זאת הממוצע ארוך הטווח הוא אכן 8-9% ריאלי – האם זה אומר שדווקא העשורים הקרובים יהיו חזקים? או שדווקא השוק האמריקאי שלא מפסיק לעלות ימשיך לעלות וישאיר את כולם לאחור? בכל הנוגע למדדים קשה לומר כי ההרכב גם משתנה כל הזמן. זו אחת הסיבות שאני מתמקד בעסקים ספציפיים.

        1. תודה על התגובה והקישור,
          שמח לראות שהתייחסת לזה, אסתכל על הפוסט לעומק.

          ד”א, כאלטרנטיבה להשקעה במדד, אבל עדיין השקעה שיכולה להיות בגדול סטטית, אפשר לשקול השקעה מבוססת דיבידנד במקום תשואה. אני לא יודע לכמה אחוז דיבידנד בחירה נבונה של מניות יכולה להוביל (אתה בטח תדע להגיד?) ואיך זה משתווה לשכר על דירה. כמובן שצריך להוסיף סייגים לגבי סיכון, גודל והתחייבות החברה לחלק דיבידנד, או לשנות את תמהיל התיק פעם בתקופה. אבל בכל זאת, אם בעתיד המדדים יתקעו לגמרי, אולי זו גם גישה אפשרית.

          1. שלומי ארדן

            נקודה יפה עידו, וזה תלוי בתיק שתבחר.
            במדד כללי כמו ה-S&P תשואת הדיבידנד היא בדרך כלל סביב 2%.
            בבורסה יש מדד שנקרא תל-דיב שבשנים ממוצעות מחלק סביב 4-5% דיבידנד.
            יש לומר שאם אני הייתי צריך להרכיב תיק ממוקד דיבידנד אני מאמין שהייתי יכול להגיע למעל 10% תשואת דיבידנד בלבד בחברות חזקות ואפילו צומחות, אבל כאן אנחנו כבר נכנסים לעולם של מניות ספציפיות שכנראה לא מתאים לכולם.

  16. דוד פוגלר

    היי שלומי,
    מה העניינים?
    ראשית, תודה רבה על מאמר מרתק בסוגיה כה מעניינת. אהבתי מאוד את המתודולוגיה ואת דרך הניתוח.
    דא עקא, לדעתי נפלה שגגה משמעותית בהנחות היסוד שלך, שהובילה לכך שתוצאת הניתוח אינה מדויקת. אסביר:
    במדינת ישראל השקעה בנדלן “מזכה” בתשואה כפולה – א. עליית ערך – הרבה יותר גבוהה מהמדד. לאורך שנים מגיעה ל4-5% תשואה שנתית. בשנים האחרונות אפילו יותר. ב. שכירות – עד 3% שנתי. כלומר בהנחה צנועה – הנדלן בישראל יניב למשקיע ממוצע כ7% שנתי לפני מס והוצאות תחזוקה ושונות.
    לעומת זאת, השקעה במניות (נגיד תעודת סל של סנופי) תביא בממוצע (דיבידנד + עליית ערך) של 8% לפני מס (כמובן שאפשר לדחות המס).
    יחד עם זאת, לנדלן יש יתרון משמעותי והוא המינוף הזול מהבנק – בניגוד למה שכתבת, המינוף מאוד מאוד זול. ככל שתביא יותר הון עצמי המינוף יהיה זול יותר (אצלי המינוף הוא 60 אחוז ואני משלם ריבית מתואמת שנתית של 2.25% לא צמוד מדד (שליש בפריים מינוס 0.6)).
    כלומר אם אתה לוקח מינוף שעולה לך 2.25 אחוז שנתי והשקעה בנדלן נותנת תשואה של 7 אחוז, 4.75 אחוז רווח כל שנה ממינוף הזה.
    ברור שישנם תותחים כמוך שמצליחים להכות את השוק -:) , אך למשקיע הטיפוסי של תעודת סל, עדיף להשקיע בנדלן לאור האמור לעיל.
    באהבה רבה,
    דוד

    1. שלומי ארדן

      היי דוד, מה המצב?? תודה על התגובה היפה!

      אני חושב שזו הנקודה הבולטת ביותר למחלוקת כאן – האם דירות ‘מכות את המדד’ (מחירים לצרכן). למעשה השאלה אפילו יותר בעייתית – היות ומדד מחירי הדיור תמיד ‘מתחדש’ עם דירות חדשות שנבנות – השאלה שמעניינת אותנו היא האם דירה ספציפית שאתה שוקל לקנות תעלה יותר ממדד המחירים לצרכן.

      נקודה חשובה נוספת היא – האם התקופה האחרונה מייצגת בבחינת מחירי הדיור? וכשאני אומר תקופה אחרונה – אני מתכוון ל-40 השנים האחרונות בהן הריבית בישראל וברחבי העולם יורדת ויורדת באופן כמעט רציף! כפי שהזכירו כאן בתגובות, בעבר הלא רחוק היה ניתן לקבל בפיקדון בבנק תשואה גבוהה יותר מתשואת שכירות וברור שירידת ריבית במשק דוחקת משקיעים לנדל”ן! (ומשום מה – לא ממש למניות! לפחות לא בישראל).

      אז אני לא רוצה להיות נחרץ מדיי בנושא שאני לא בטוח בו ב-100% ואפילו לא ב-80%, אבל בכל זאת אני נוטה לחשוב שאי אפשר לבנות על עליית מחירים ריאלית בשוק הדיור בעשורים הקרובים!

      נקודה נוספת לגבי התשואה הכפולה בנדל”ן – אל תשכח שגם במניות יש לנו את הדיבידנדים שלנו – שגם זה נחמד מאוד. אגב, אנחנו באחת התקופות היחידות בהיסטוריה בהם תשואת הדיבידנד של ה-S&P גבוהה מהריבית ל-10 שנים על אג”ח מדינה, אז אולי ה-S&P בכלל זול! (לא כל שכן המדדים בישראל)

      טוב לשמוע ממך!
      שלומי

  17. n‬נדב

    בתור אחד שנכווה קשות מנדלן בארצות הברית אני מרגיש מחויב להזהיר.אם אין לך מישהו שתכלס שם אז אל תתקרב.יש יעדים במרחק שעתיים טיסה שהקרבה הפיזית אליהם תאפשר שליטה ובקרה.

  18. גלידן

    כמה דברים ששווה לשים לב אליהם. אנשים בכלל וצעירים בפרט, נוטים לשכור דירות שלעולם לא היו יכולים לרכוש. אז בעצם יתרון ה”חיסכון הפסיכולוגי” הוא כפול, אם לא משולש – מה ישראלים עושים עם קרן השתלמות? טסים לתאילנד, אלא אם כן יש משכנתא מציקה.
    בנוסף שוק המניות הוא תנודתי ויש הרבה סטרס שמלווה להשקעה בו, בטח בסכומים כסף גדולים.
    אם אתה מחפש השקעה סולידית יותר, תגלה שהתשואה נמוכה, וממוסה, בעוד שבישראל יש פטור ממס על הרווח מגירת מגורים, וכן על השכירות ממנה.

    השוואה הוגנת יותר תהיה תוך כדי התחשבות ברמת הסיכון, במצב זה יש להשוות את רכישת הדירה להשקעה בחיסכון ארוך טווח או אג”ח ממשלתי, ואז הכל נופל וקם על הריבית במשק. אם היא גבוהה עדיף לשכור, אם היא נמוכה עדיף לרכוש ובמינוף אגרסיבי

    1. שלומי ארדן

      תודה גלידן,
      קשה לומר אם הנהנים מפטור המס על שכירות הם המשכירים או השוכרים, לכן קשה לומר שזה יתרון לבעלות על דירה.
      למעשה, ניתן לומר שהיחידים שלא נהנים מפטור המס על שכירות הם רוכשי דירות למגורים!

  19. סורי על התגובה החריפה, זאת פעם ראשונה שלי שאני מגיב לכתבה מזה 10 שנים – זה באמת אחת הכתבות היותר מוסטות, רעות שראיתי, ומבוססת על תחושות בלבד בלי קשר למספרים.

    האם דירה רק שומרת על הערך הריאלי? כלומר, דירות במרכז בעשר שנים האחרונות, למשל, עלו ב20% בלבד כמו הערך הריאלי? זה פשוט טיעון שלא קשור בשום צורה למה שקורה במציאות.

    אולי כדאי שהכותב יכיר את שוק הדיור לפני שהוא מסקר אותו, ויתבסס על מספרים ולא על דעות.

    1. שלומי ארדן

      היי, אתייחס בקצרה לנקודות:

      1. לגבי שמירה על ערך ריאלי – 20 ואפילו 40 השנים האחרונות הן לא מדד. מדוע? כי מאז 1980 הריבית במשק יורדת באופן כמעט רציף וחד. אפילו בשנת 2000 הריבית במשק הייתה דו ספרתית, ומי קונה דירה כשהפקדון בבנק נותן יותר? אפילו מוצר סולידי ומשעמם כמו אגרות חוב צמודות מדד עשו תשואות של 40-50 אחוזים בשנים 2008-2009 בדיוק מהסיבה הזו, האם מכאן ניתן לומר שאגרת חוב צמודה למדד עושה הרבה יותר מהמדד?
      עכשיו בוא נדמיין מצב בוא במהלך 20 השנים הבאות הריבית תעלה לאט לאט חזרה ל-10% – מה אתה חושב שיקרה למחירי הדיור? לדעתי הם ירדו, אבל יש הטוענים אחרת.
      בנוסף, המצב הכלכלי והמשכורת הממוצעת פשוט טסה בחדות בעשורים האחרונים – וזה משפיע על דירות יותר מעל מוצרים אחרים בזמן שבמדינות מפותחות אחרות כמו ארה”ב המשכורת תקועה ריאלית כבר שנים רבות. כל אלה דחפו את מחירי הדיור למעלה, וכל אלה לא בטוח יעזרו לנו בעשורים שלפנינו.

      בטווח ארוך יותר – יש עשרות שנים בהם מחירי הנדל”ן עולים יותר מהמדד ועשרות שנים שהם עולים פחות (1999-2005 למשל).

      2. עם זאת, יש להודות שהנושא הזה מורכב אפילו יותר מכך – הסיבה היא שהערך של נדל”ן נקבע בהגיון מעגלי! למה הדירה הזו שווה 2 מיליון? כי הדירה מעליה שווה 2 מיליון. מה השכירות על הדירה? 5,000 ש”ח, כי בשוק הדיור מהוונים לפי בערך 3%. מהשכירות אתה מגיע לשווי ומהשווי אתה מגיע לשכירות. במקרה הטוב, כולל אצל שמאים, אתה תלך ל’עסקאות באזור’. כלומר, כל הבסיס לשווי של נדלן הוא אמונות וכללי אצבע, אבל אלה אמונות שלא משתנות בקלות. אם מחר השוק יחליט שתשואה סבירה על דירה היא 4% ולא 3% מחירי הדיור ירדו באותו יום ב-25%, אבל לא סביר שזה יקרה ביום אחד. אבל בתקופה של עליית ריבית? זה בהחלט ייתכן.

      עוד דרך להסתכל על נדל”ן הוא דרך הרכיבים של דירה – מלט, בטון, פלדה וכמובן – קרקע. אלא שהבעיה הגדולה שלנו היא שגם מחיר הקרקע נקבע בהגיון מעגלי! אם תרצה לקנות מאדם קרקע כדי לקנות בניין, מייד הוא שולף מחברת ומתחיל לחשב כמה שוות הדירות שתבנה על אותה הקרקע ובהתאם לכך גוזר את המחיר. כלומר, בכל השוק הזה אתה לא מעריך שווי (Value) של שוק דבר אלא אתה מתמחר (Price) בלבד. הדבר היחיד שקובע את השווי הוא כמה אנשים ‘מוכנים לשלם’- נתון נוסף שאני לא מרגיש איתו בנוח בשוק הנדל”ן.
      זה למעשה דומה למצב בו הרווחים של מיקרוסופט ייקבעו לפי מחיר המניה (שער המניה הוא 1,000$? ‘מגיע’ למיקרוסופט רווח של 30 דולר, בדיוק מה שקורה בשכירות) במקום להיפך!

      3. עוד עניין שדחף את המחירים מעלה- הוא העליה של המחירים מעלה.. זוגות צעירים פחדו “לפספס”, FOMO קלאסי. השיחה בכל שולחן שבת היה נדל”ן במשך יותר מעשור. האם זה נכון כיום כשהמחירים ‘תקועים’? או שאפילו ירידה קטנה תגרום למשקיעים בנדל”ן לומר שלא לעולם חוסן? אני באמת לא יודע.

      4.. אני חושב שזו הפעם הראשונה שהאשימו אותי ב’רוע’ על משהו שכתבתי! בטח כאחת הכתבות ‘הרעות של העשור’! גם זה סוג של הישג אני מניח. לי נראה שאנשים לוקחים את ההשקעה שלהם בדירה באופן מאוד, מאוד אישי ואפילו רגשי, ולא פלא – אנשים שופכים עשור פלוס של עבודה לארבע קירות וגג ולא אוהבים להרגיש ‘פראיירים’. בכל אופן , אולי תנוח דעתך שאני לא חושב שמי שקונה דירה הוא ‘פראייר’ – זו השקעה בנכס ששומר על ערכו הריאלי ועוד מניב תשואה, שזה הרבה יותר ממה שניתן להגיד על פק”מ, על זהב, על ביטקוין ועל הרבה נכסים אחרים. אני חושב שמניות הן אפשרות עדיפה בהרבה – אבל מכיר בכך שזה לא נכון עבור כולם.

      1. moshe kluger

        היי שלומי התותח

        קורא את הפוסטים שלך והם פשוט מדהימים!!!!

        לגבי סעיף 2 שכתבת שההיגיון מעגלי
        אני חושב שזה לא נכון
        שכירות היא ‘מוצר’ כמו שאר המוצרים שנמדד לפי היצע וביקוש, והוא משקף את הערך האמיתי של הדירה
        כשהוא תלוי בגודל, כיווני אויר, איזור מבוקש, קומה נוחה, וכל שאר המרכיבים.
        הביקוש לשכירות הוא בעצם המדד האמיתי שמודד את מצב השוק,

        העיוות בשוק הוא רק בתחום מחירי הדירות שעלה מכמה וכמה טעמים רגשיים fomo, הורים/בת זוג שלוחצים, העדר אלטרנטיבות (פחד ממניות), ואמונה שהנדל”ן תמיד עולה,
        ולכן בחו”ל המחירים הרבה יותר נמוכים

        אבל בכל מקרה אתה צודק בכל מילה
        דירה היא ממש לא השקעה טובה (ביחס למניות)
        והיא נובעת נטו מהתרבות בישראל.

        1. שלומי ארדן

          תודה משה!

          כמו שכירות, גם הדירות עצמן הן סוג של מוצר – וזה בדיוק מה שמבדיל אותן ממניות! מה קובע מחיר של תפוז בסופר? בעיקר- היצע וביקוש. כך גם בדירות וכך גם בזהב.
          במניות לעומת זאת , ניתן להסתמך על נתון חיצוני, הרווחיות הצפויה, כדי להעריך “שווי פנימי” . כלומר – אם תשאל למה מניה נסחרת במחיר מסוים צריכה להיות לכך הצדקה בציפיות הרווח. בדירות, לעומת זאת, ההצדקה יכולה להיות רק ש’אתה חושב שמישהו ישלם יותר על הדירה הזו עוד כמה שנים’. למה אתה חושב את זה? אולי אתה מצפה לעוד ביקוש? או להיצע מוגבל? אבל כל אלה לא קשורים למאפיינים של הדירה עצמה. גם טובי שמאי הדירות בארץ בסך הכל עושים השוואה לנכסים ליד וגובים על כך סכום נאה- אך השוואה שכזו ממש לא אומרת לנו כמה דירה “שווה” אלא רק בכמה היא נמכרת. זה כמו ללכת לשוק ולבדוק בכמה נמכר תפוז – ומזה להסיק “מה ערכו הפנימי של תפוז”!

          במילים אחרות, להשקיע בדירה זה כמו לקנות מטיל זהב כי אתה מצפה שהביקוש לזהב יעלה ובהתאם יעלה גם המחיר. זה שונה מלהשקיע במניה כי אתה חושב שהיא זולה בהשוואה לשוויה הפנימי בהסתמך על היוון הרווחים הצפויים בעתיד.
          זה הבדל דק שקל לפספס – אבל הבדל חשוב ומעניין לטעמי.

    2. דניאל הלוי

      אל ..
      שלום רב,

      אני לא משוחד,
      אבל בכל זאת, התרומה של שלומי למשקיעים בארץ היא אדירה במלוא מובן המילה, אני ממש מרגיש שבזכות שלומי הרמה פשוט עלתה ועל זה מגיע לשלומי שאפו אדיר !!!

      לגופו של עניין, .. אודה לך אם תוכל בבקשה, לכתוב על הדברים מנקודת מבט שלך כדי להחכים את יתר הקוראים, אשר באמת ובתמים מתלבטים בנקודה הנ”ל

      בתודה ובברכה,
      דניאל

  20. תודה על הפוסט
    בישראל מבחינה חברתית מקובל לגור בשכירות שאתה סטודנט/חייל משוחרר (רווק או בזוגיות רצינית) ואולי בשנה שנתיים הראשונות לנישואין. (אין בישראל תרבות מגורים בשכירות מפותחת כמו בצפון אמריקה או באירופה)
    לפי דעתי שיעור בעלי הדירות הגבוה בישראל הוא עניין תרבותי-חברתי ופחות “כלכלי” אני כמעט ולא מכיר אנשים כמוך שלומי שישבו לעשות את האקסל המפורסם, וגם אם כן רובם המוחלט יתקשה לעמוד מול ההורים שלהם או של בת הזוג (בן זוג).

  21. הדבר הראשון בערך שעשו זה לדחות תשלומי משכנתא לכל מי שרצה. אתה באמת חושב שלא הייתה קריסה במחירי הדירות אחרת…? לחילופין, אתה חושב שאפשר להמשיך הטריק הזה הרבה זמן?

  22. יכול להיות שפספסתי, אבל, לא ראיתי שכתבת על נושא מס שבח

    לדירה ראשונה יש פטור ממס רווח הון (מס שבח) עד מחיר מכירה של 4M שקלים, אם אני לא טועה.

    זה לא מטה את הכף קצת יותר לכיוון הדירה? 25% מס רווח הון על מניות הוא משמעותי מאד בטווח הארוך

  23. שחר הכרמלי

    תודה לשלומי על הכתבה המעניינת והרצינית!

    אני רוצה להציע גישה משולבת שנקטתי בה במשך 45 שנים והיא מתאימה גם למציאות הכלכלית וגם למציאות החברתית בארץ.

    דירה ראשונה ובסיסית ברכישה גם במחיר משכנתא גבוהה והשתעבדות לתקופה של כעשר שנים לפחות.

    לאחרמכן, כל שדרוג ושינוי בדיור אך ורק בשכירות תוך שימוש בטכניקות ההשקעה החליפית המוצעות בכתבה, כולל אי פדיון במשך 20-30 שנים של קרנות השתלמות וקופות גמל.

    אשתי ואני בני 67, באמצע שנות ה 70 רכשנו דירת זוגות צעירים בסיסית בנוה שאנן בחיפה ולאחר 10 שנים שידרגנו מאד את מגורנו בשיטה של השכרה ושכירות. התוצאה היום: לאחר 35 שנים בשכירות יש באפשרותנו לרכוש דירה נוספת במזומן!

  24. אהלן שלומי ,
    ראשית כל – הכתבה הייתה מעניינת ומנוסחת ברמה גבוהה !

    אני משקיע במניות ולא בנדל”ן אך עדיין חולק עליך בחלק מהמקרים .

    שנית , אני חושב שהשקעה בנדל”ן / מניות היא מאוד אינדיבידואלית וקשורה גם במצב הכלכלי במדינה . ולמה – אבא שלי תמיד אומר “4 קירות זה מעל הכל” . נכון שהמשכנתא היא תקופה קשה בעיקר לזוגות צעירים שצריכים להתמודד עם החזרים לתקופה די ארוכה . אבל בסיום התקופה , יש להם דירה משלהם ! וכפי שמישהו כתב פה – היתרון שהוא גם חסרון , דירה לא מוכרים ברגע ולכן לא מתפתים לעשות טעויות . בנוסף , גובה המשכנתא וההחזר תלוי רבות בעלות הנכס וההון העצמי שאתה מחזיק .

    אני מסכים שכיום לקנות דירה במדינת ישראל זה השקעה לא “משתלמת” אבל כפי שבשוק ההון החוכמה היא לקנות במחירים נמוכים עם מרווח ביטחון כנ”ל גם בשוק הדיור . ולכן כיום ככל הנראה לא משתלם לרכוש דירה .

    חלומו של כל אחד , שלאחר הדירה השנייה או השלישית שיש ברשותך זה נהיה למשכורת שאתה יכול לחיות איתה עד יומך האחרון .

    ואתן סיפור קצר :
    סבא של בת זוגתי הפסיד מעל למיליון שקלים במשבר הדוט קום ( מכר בשיא הנפילה , לא עמד בלחץ ) .
    לעומת זאת , משפחתי קנתה מספר דירות בטרום המשבר , ונחש .. סבא של בת זוגתי אומנם התאושש אך לעולם לא התקרב יותר לשוק ההון . ומשפחתי הרחיבה את מספר הדירות שברשותה והיום חיה מהשכירויות.
    אין מה לעשות , שוק ההון הוא מקום מסוכן יותר / תנודתי יותר , מצריך הרבה יותר הבנה , ואופי חזק .

    1. שלומי ארדן

      תודה מתן!
      הסיפור על סבה של בת זוגתך מייצג הרבה מאוד מבוגרים בישראל, ורבים מהם גם נכוו במשבר הבנקים ב-1983. כשהבנק אומר לך לקנות מניות ואתה בסופו של דבר קורס – לא תתקרב יותר לשוק ההון בימי חייך כנראה.
      בכל זאת – שני אלה הם מקרי קיצון, אני מעריך (ואני מקווה שאני לא לוקה בחוכמה בדיעבד) שהיה ברור מאוד שהמחירים בחברות ההייטק היו הזויים אז, ושהיה ניתן לראות זאת בקלות. אם היה לי בלוג אז כנראה הייתי כותב על כך כמה כתבות טובות.. על משבר הבנקים – זה בכלל מופרע לגמרי..
      מי שלא השקיע בהייטק (כמו וורן באפט) – עבר את המשבר ללא נזק. המשבר היה דיי ממוקד במניות טכנולוגיה.

      כלומר, אם נסכם, דירות הן מוצר מאוד אחיד וקל – לא תפסיד שם את כל הכסף שלך (מלבד תרמיות למשל, שאני ממש לא מזלזל בהן) ומנגד, יהיה לך קשה גם להרוויח מאות אחוזים בשנתיים-שלוש. למי שמוכן לעבוד וללמוד – שוק ההון עדיף בהרבה. לעתים מדהים אותי שמשקיעים מוכשרים משקיעים כל כך הרבה מחקר ועבודה בנדלן כדי להשיג עוד כמה אחוזי תשואה. בשוק ההון התגמול הרבה יותר גבוה – ובעיקר בשוק ההון בישראל – אולי בגלל סיפורים כמו זה של סבא של בת זוגתך.

  25. האם התכוונת “זו בדיוק הסיבה שאני משקיע בישראל” או זו בדיוק הסיבה שאני לא משקיע בישראל.?

    1. שלומי ארדן

      שאני כן משקיע בישראל כמובן!
      קשה מאוד באמת להבין חברה שפועלת במדינה אחרת שמדווחת ומדברת בשפה אחרת.
      ביפן מבט עקום מקביל לאמירה בוטה בארה״ב או סטירה בישראל

  26. איתן קלימן

    בוקר טוב שלומי!
    תודה רבה על כתבה מקיפה וחשובה!
    בכתבה כתבת ש “אך מה עם עליית ערך? ובכן, אני חושב שניתן לומר שדירות נוטות לשמור על ערכן הריאלי”
    מה הכוונה כאן? הרי בעשור האחרון המון דירות הכפילו ואף שילשו את ערכן, גם אם נניח שהעלייה לא תמשיך להיות כ”כ חדה, עדיין סביר להניח שהאטרף הישראלי סביב דירות ימשיך ויגרום לעליית ערך. לא כדאי לקחת את זה כשיקול?
    ושוב, תודה!

    1. שלומי ארדן

      היי איתן, תודה על התגובה!
      שמירה על ערך ריאלי – הכוונה היא שדירה בטווח ארוך תעלה כמו עלייה בשאר המוצרים, כמו מחירי מזון וסחורות כמו זהב. בעשור האחרון המחירים עלו יותר מהמדד אך בעשור לפני כן הן עלו פחות מהמדד!

  27. שניאור

    היי שלומי,
    תודה על פוסט מעולה ומעשיר!
    (וד”ש מיוסף שדרכו הגעתי הנה)

    השאלה שלי,
    לי ולרבים אחרים אין את הידע הדרוש כדי להשקיע במניות, אלא רק דרך בתי ומנהלי השקעות שיעשו את העבודה עבורי ויגבו את שכרם.

    האם גם אז (תשלום על עמלות, דמי ניהול, ולך תדע מי מנהל לך את התיק, וכו וכו) עדיפה ההשקעה במניות על פני השקעה בדירה?

  28. היי שלומי,
    מאמר מעניין.
    וזה לא שאני גורס שקניית דירה היא כן עדיפה, אבל אני רק תוהה האם לא פספסת כאן משהו או שאני מפספס משהו.

    קודם כל כרגע ריבית הפריים היא מאוד מאוד נמוכה וגם בתשואה משכירות של 2.5% מערך הדירה אפשר לעשות רווח על כסף ממונף.
    אבל הדבר היותר מעניין שאני לא חושב שציינת בכלל הוא זה:
    מכיוון שיש כל הזמן אינפלציה (ממוצעת של כ2% בשנה לדבריך), אז..
    בהנחה ואני בוחר באפיקי משכנתא לא צמודי מדד (פריים/קבועה לא צמודה).
    ערכו של חוב המשכנתא שלי (שאותו טרם שילמתי) הולך ופוחת.

    או לחילופין (צידו השני של אותו המטבע):
    השכירות כל הזמן עולה (בכ2% בשנה), אבל החוב שאני צריך להחזיר למשכנתא לא.

    לא?

    1. שלומי ארדן

      היי גיא, שאלות יפות!
      ההנחה שלי של אינפלציה כן נכונה היסטורית ותואמת את מטרות בנק ישראל- אבל האינפלציה בפועל אפילו לא קרובה לזה!
      זו הסיבה שיש פער בין הפריים לאפיקים האחרים – אם האינפלציה תעלה תהיה בטוח שגם הפריים יעלה וה”ארביטראז'” ייסגר

  29. תודה שלומי!
    אני מנסה לבנות אקסל קניית דירה כנגד השקעה בשוק ההון.
    בחיפוש שלי אחרי ניתונים אני רואה ניתונים שונים ממה שאתה מציג כאן.
    אשמח לביאור והסבר.
    https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001292487
    עלייה שנתית של 2.41 אחוז בשכירות משנת 2010 עד 2018
    https://www.hon.co.il/%d7%9e%d7%97%d7%a9%d7%91%d7%95%d7%9f-%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%99-%d7%94%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa/?sent=1&M1=01&Y1=2000&M2=12&Y2=2020&Sum2Calc=100
    זה הכלי נוח שמצאתי לחישוב עליית ערך למשך תקופת זמן. לקחתי לדוגמא משנת 2000 עד שנת 2020 שזה יוצא כ5 אחוזים שנתי.
    https://www.hilan.co.il/%D7%9E%D7%A8%D7%9B%D7%96-%D7%99%D7%93%D7%A2/%D7%9E%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D/%D7%98%D7%91%D7%9C%D7%AA-%D7%94%D7%A6%D7%9E%D7%93%D7%94-%D7%9C%D7%9E%D7%93%D7%93/
    אינפלציה משנת 2000 עד שנת 2020 כ1.63 אחוזים

    הבדלים יותר זנחים- 7.41 אחוז בתשואה על הנכס כנגד 9 אחוז על שוק ההון.(בלי התייחסות אל האינפלציה בשניהם)

    אשמח לעזרה! תודה

    1. שלומי ארדן

      יפה אסף! הבעיה היא שלדעתי כיום גם 40 שנה אחורה זו לא תקופה מייצגת כי כולה לוותה בירידת ריבית – אך מה יהיה מכאן והלאה?

      גם לא הבנתי את החישוב- חיברת את העליה בשכירות לעליה במחיר הנכס? היית אמור לחבר את תשואת השכירות לעלייה בנכס לא?

      1. חיברתי את תשואת השכירות והשבחת נכס. לקחתי לדוגמא נכס במחיר של 1.750 מיליון ושכירות של 4,500. (לקחתי את הנתון מדירובוט).
        אשמח לראות לך את האקסל הפשוט שעשיתי. תוכל להבין למה שאני מתכוון בצורה יותר טובה.
        תודה, אסף!

  30. לדעתי דירה… יש דרכים מאוד טובות להניב אחלה של כסף, אפשר לקרוא את המאמר על oyo hotels לדוגמה 🙂

השאר תגובה

גלילה למעלה