רני צים – עזריאלי של החברה הערבית

הזכרתי לפני זמן קצר שאני מחזיק במניות רני צים. ההסבר שלי היה באופן מודע דיי פשטני כי אני בעצמי גיליתי את רני זמן קצר לפני כן (קרדיט ענק ליואב אורון שהפנה את תשומת ליבי לענף שאני בדרך כלל מרפרף עליו).

בפוסט הזה אנסה פורמט חדש ואסביר דיי בקצרה מדוע בחרתי לצרף את רני צים לתיק המאוד מצומצם שלי. אני חושב שעבור מי שמבין עניין – זה יספיק.

רני צים הוקמה בשנת 2009 והפכה לציבורית במרץ 2018. בבעלותה של צים כיום 6 מרכזים מסחריים פלוס מרכז מסחרי בני תקווה ועסקה נוספת לרכישת קניון בנצרת עלית שהוכרזה לפני מספר ימים. אלו הנכסים המניבים כיום:

ונכסים בייזום:

למרות שהטבלאות לעיל נלקחו מהמצגת למשקיעים שפורסמה בסך הכל לפני חודש היא במידה רבה כבר לא רלוונטית:
לפני שבועיים וחצי הוכרזה הרחבת הפעילות הפוטו-וולטאלית של רני צים, שלהערכתי תניב תוך שנים בודדות NOI של עשרות מיליונים.
לפני שבוע הוכרזה עסקה בה רני צים קנתה מרכז מסחרי בנצרת עלית מכונס נכסים.
בנוסף, ב-29.12.19 הוציאה רני צים הודעה לכאורה לא מאוד מעניינת על התקשרות עם קבלן בקשר לפרויקט בכפר סבא. משקיעים רבים רפרפו על ההודעה או לא חשבו שהיא מעניינת ופספסו את הפואנטה:

ה-31 מיליון הצפויים מהמשרדים והחניות הם NOI שלא ידענו עליו עד כה. עוד בונוס מטורף:

כלומר יש סיכוי לעוד שניים כאלה עם NOI של 31 מיליון כל אחד?! כל זה היה מידע חדש גם למי שמכיר כל מילה בדוחות של החברה. מבחינתי ההודעה הזו לבדה הצדיקה עליה של 50%-100% בשווי המניה (NOI של 31 מ’ שווה לבדו 500+ מ’- ועוד אופציה לעוד שניים כאלה?!). אך המניה הגיבה בעליה “מנומנמת” של 10%.

הערת אגב – בגלל שאת שנותיי המוקדמות כמשקיע ביליתי בשווקים יעילים יותר בארה”ב ובלונדון אני יודע מה התגובה הראויה להודעות כאלה. השוק הישראלי הוא ישנוני גם בהודעות טובות וגם בהודעות גרועות מה שיוצר הזדמנויות ענק.

ההשקעה בחברה הערבית

ההשקעה בחברה הערבית היא מאפיין מרכזי של רני צים. אני יכול לכתוב כאן אלפי מילים על כמה החברה הערבית היא מנוע הצמיחה של המשק, על התעסוקה והמשכורות העולות, העובדה שלא נהוג בחברה הערבית לקחת משכנתאות וההוצאה הפנויה היא עצומה.

לאותם לקוחות מעולים אין מרכזי קניות קרובים לקנות בהם – לעתים למאות אלפי אנשים אין מרכז קניות באזור שלהם, וכל מי שקונה בקניון ברעננה או בכפר-סבא רואה את התוצאות לכך – ערבים נוסעים עשרות קילומטרים ואף מעבר כדי להגיע לקניון נורמלי- ואנחנו מדברים כאן על 23% מהאוכלוסיה בישראל, שחברות הנדל”ן מתעלמות מהן אך שמחות לקחת את כספן לאחר שהם מטרטרים את עצמם לקניונים שרחוקים מאוד מהאזור שלהם.

מומלץ מאוד לצפות בכתבה הבאה מהדקה ה-51 על קניונים בחברה הערבית כדי לקבל קצת צבע. אגב, המרכזים האלה, בניגוד למרכזים בקניונים בישובים יהודיים, פועלים גם בשבת, ומהווים מוקד משיכה עצום גם ליהודים, כפי שכל מי שהיה בירכא בשבת יודע.

אז קיימת הזדמנות ענקית בחברה הערבית, ואני משוכנע שהמותג של רני – SEVEN – יהפוך לעזריאלי של החברה הערבית וסמל של יוקרה. כל רופא או עורך דין ירצה לומר שהמשרד שלו הוא ב-SEVEN ולא בסתם קניון או מרכז מסחרי (מה שבכלל לא קיים כרגע), אבל זה לא המאפיין העיקרי של רני צים.

המאפיין העיקרי האמיתי של רני צים הוא ניצול הזדמנויות.

קחו למשל קרקע שקנה רני בשדרות בשנת 2013 כדי לבנות מרכז קניות תמורת 17 מיליון. לאחרונה רני רצה עוד מזומן בכיס של החברה. הוא מכר את אותה קרקע, בלי השקעה ובלי כלום, תמורת 61.4 מיליון – פי ארבעה בשש שנים. לא חברה ערבית ולא כלום – פשוט הזדמנות.

קחו גם את הפרויקט הפוטו-וולטאלי – השקעה של 19.6 מיליון תניב 4.3 מיליון החל משנת 2021. תשואה של 22% ללא סיכון מלבד שהשמש לא תזרח, והכל בחוזים חתומים.

גם בלחם והחמאה של רני צים – הייזום – היא משיגה תשואה אדירה. קחו כדוגמה את הפרויקט ברהט. השקעה של 51 מ’ תניב NOI של 7 מ’ בשנה: קפ-רייט של 13.7% כשמה שנהוג בשוק כיום זה סביב 7%.

כל אלה רק דוגמאות לפעילותו של האיש והאגדה רני צים, שתמשיך ללא ספק עוד שנים רבות (רני בקושי בן 45). יש לזה חשיבות רבה, אבל לריאלים בינינו: בואו נדבר מספרים.

רני צים נסחרת ב-500 מיליון כיום . תוך 3-4 שנים להערכתי רני תהיה עם NOI של לפחות 140-150 מיליון ללא פרויקטים נוספים ולא כולל המגדלים הנוספים בכפר סבא שאולי יהיו (ואין לי בכלל ספק שיהיו – כאמור 3 תוספות הוכרזו רק בחודש דצמבר). אם המגדלים הנוספים יאושרו זה בכלל מטורף.

כמה זה שווה? אם נסתכל על מגה אור, חברה שגם כן מנוהלת היטב וממונפת יותר מרני (35% הון למאזן לעומת 43% אצל רני) אנו רואים שעל NOI של 163 מיליון מגה אור נסחרת ב-2.9 מיליארד, מה שמשקף לרני שווי שוק של 2.6 מיליארד עוד שנתיים-שלוש ב-low end של ההערכה ובלי פרויקטים נוספים, שבוודאות יהיו. גם אחרי שהם יהיו 2 מיליארד אין לי ספק שרני ימשיכו וימשיכו לצמוח.

כל זה בסיכון נמוך מאוד, עם מנהל/בעלים ברמה הגבוהה ביותר ועם הזדמנות אדירה של מאות אלפי אנשים שלא מקבלים מענה כיום.

בונוס שאולי לא יעניין אתכם, אבל מעניין אותי – השקעה ברני צים היא מבחינתי השקעה סוציאלית מהרמה הגבוהה ביותר. רני משפר באופן ישיר, בלי דיבורים, את החיים של מיליוני אנשים – גם ערבים וגם יהודים שנכפה עליהם לשמור שבת בשל מצב פוליטי. זה עושה לי טוב וכיף לי, על הדרך, לדעת שהכסף שלי משמש מטרה טובה.

אולי השופינג עוד יביא שלום.

הכותב מחזיק במניות ובאופציות רני צים, ואין באמור המלצה לבצע כל פעולה בניירות ערך.

לחצו כאן כדי לקרוא את הפטור מאחריות
כל המוצג באתר זה הוא למטרות מידע בלבד. המידע המוצג אינו מקיף, אינו שלם, אינו מכיל גילויים חשובים או סיכונים הקשורים בהשקעות וכפוף לשינויים ללא הודעה מראש. המחבר אינו אחראי לדיוק או לשלמות או לחוסר הדיוק או השלמות של המידע המוצג. המחבר לא בדק או וידא מידע שהתקבל מצד שלישי שהוא עשוי להסתמך עליו. המידע אינו לוקח בחשבון מטרות השקעה ספציפיות או מצבים כלכליים ספציפיים של אדם כזה או אחר או ארגון כזה או אחר. המחבר אינו יועץ השקעות ואינו מנהל תיקים ואינו מציג את המידע בתור שידול או השפעה או בקשה או הצעה לקנות או למכור או להחזיק את ניירות הערך המוזכרים באתר. אין לראות במידע באתר הצעה או שידול לקנות או למכור או להחזיק כל נייר ערך או מכשיר פיננסי אחר. המחבר אינו אחראי בשום אופן לתוכן המידע, השמטות במידע, אי דיוקים, טעויות כאלה או אחרות. על כל משקיע להשלים בדיקה משלו לניירות הערך הנידונים. לפני ביצוע השקעה, על הקורא לבדוק השקעה זו עם היועץ הפיננסי שלו, עו”ד, ויועץ המס כדי לוודא שהשקעה זו מתאימה עבורו. לכותב עשויה להיות פוזיציה בניירות הערך המוזכרים והוא עשוי למכור או לקנות את ניירות הערך המוזכרים מבלי להודיע על כך מראש. השקעה במניות היא מסוכנת ועשויה לגרום להפסד כל ההשקעה. כל הפועל עקב מידע שקרא באתר זה, עושה זאת על דעתו האישית בלבד ונושא באחריות הבלעדית לכל פעולה בה ינקוט בהסתמך על המידע באתר זה.
Print Friendly, PDF & Email

54 מחשבות על “רני צים – עזריאלי של החברה הערבית”

  1. שלומי

    ”והפכה לציבורית במרץ 2018”
    כלומר, יש דוחות רק לשנה אחת אולי שתיים אחורה.
    איך אתה מתמודד עם העניין הזה שאין מספיק נתונים לגביי שנים עברו?

    1. שלומי ארדן

      היי שלומי, זה אכן מינוס אך לרני הייתה פעילות פרטית מוצלחת גם לפני ההנפקה. בסופו של דבר השאלה שצריך לשאול בכל השקעה היא האם המידע הקיים הוא מספיק כדי להשקיע. במקרה של רני מצאתי את עצמי משוכנע שכן.

      1. שלומי ארדן

        האמת שלא פתחתי את המסחר שלה הבוקר.. כפי שניתן להבין מהמאמר אני לא כאן בשביל 5%

  2. איך אתה מרגיש שהמחזורי המסחר הנמוכים משפיעים על השוק הישראלי ובפרט מניות מהסוג הזה?
    אתה לא חושב שהמניה טיפסה גבוה מדי ב-3 חודשים האחרונים ונדרש איוורור או שזה המניה של בתי ההשקעות ל-2020? (אחרי פרשקובסקי)

  3. ניסים

    אלפי תודות על פוסט זה ואחרים….
    שאלה…….מתנהלים דיונים רבים על כדאיות השקעה בקניונים במגזר היהודי….למעשה כל המסחר בחנויות ובקניונים במגמת ירידה….איך אתה מתייחס לנושא כשמדובר במגזר הערבי?

    1. שלומי ארדן

      אני הייתי מודאג אם הייתי מושקע בקניונים שהם לא במגזר – מאות אלפי ערבים נוסעים לקניונים רחוקים ופתאום יפסיקו.

    1. שלומי ארדן

      נכון, יוצא ככה. כשהשאר מתעלמים נשאר בסופו של דבר כסף על השולחן.

  4. הי שלומי,
    שלוש הערות בקשר לפרויקט בכפר סבא:
    1. ה- 31 מ׳ ש״ח תלויים באישור תב״ע. אמנם התב״ע הופקדה, וזה סימן טוב, אבל אי אפשר להניח שהיא בטוח תאושר. בקיצור, מגדל המשרדים עוד לא בכיס.
    2. יכול לעבור הרבה זמן עד שמגדל המשרדים יעבור אישור תב״ע, יקבל היתר בנייה, ייבנה ויאוכלס ב-100%. במינימום זה ייקח 4 שנים ובמקסימום זה יכול להיות 15 שנה (או לא לקרות בכלל). התב״ע יכולה לא להתאשר, ייתכנו הליכים משפטיים במשך שנים, הקבלן עשוי לפשוט את הרגל באמצע הבנייה, הביקוש למשרדים בכפר סבא יכול להיות חלש (זה בכל זאת לא מרכז ת״א) ועוד ועוד.
    3. שני המגדלים הנוספים שלא נמצאים אפילו על הנייר הם בשטח של 120,000 מ״ר, בעוד שהמגדל שאתה מדבר עליו הוא בשטח של 40,000 מ״ר, כך שיש פוטנציאל ליותר מפעמיים 31 מ׳ ש״ח נוספים. אבל בהיוון להיום, הם בטח שווים הרבה פחות.

    1. שלומי ארדן

      תודה אסא,
      לגבי 1 ו2 אני בימים אלה עושה בירורים.
      לגבי 3- צודק, עלול להיות שווה אף יותר.

    2. אישית, העסקה בכפר סבא היא החסם שלי מלבנות פוזיציה ברני צים.

      יש בה כמה דגלים אדומים –
      1. היא מחוץ לבסיס האסטרטגיה של החברה – ייזום פרויקט גדול יחסית עבור צים, בעיר מבוססת באיזור המרכז. אפשר להעריך שהיו מתחרים רבים על המכרז של עיריית כפר סבא לקרקע, רובם עם ניסיון ומשאבים גדולים משל צים. מדוע רבים ויתרו על הפרויקט?

      2. זה מיקום לא טוב. מכפר סבא לא יבואו אליו. יש את קניון ג’י, מהמצליחים בארץ, שאף עובר בימים אלו הרחבה. מהסביבה המיידית – אולי. אבל אם כבר עולים על האוטו אז ג’י הוא בסה”כ 2 קילומטר משם והצעת הערך שלו הרבה יותר מגוונת וגדולה.

      3. קניונים בינוניים בגודלם זה בדיוק סוג הקניונים שגווע בימים אלו, בארה”ב וגם בארץ. או שאתה מרכז שכונתי עם שירותים שוטפים, או שאתה קניון אזורי ענק בלב איזור צפוף. סניף אושר עד עשוי להצליח שם, אבל גם לפגוע ביכולת להפוך את המקום למרכז בילוי, דבר קריטי בקניונים של היום.

      4. לראיה, ולהבנתי, הייעוד והתוכניות לנכס כבר השתנו פעם-פעמיים.

      5. משרדים – יתקשו מאוד להצליח שם. יש היצע עצום בגוש דן על הנייר, בזמן שתל אביב ממשיכה לשאוב ערך מהמעגל הראשון והשני, אפילו מהרצליה! https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3770382,00.html
      במקביל, גזית בונה על מגדל ג’י מגדל של 18-21 קומות, שכבר מתחבר לאקוסיסטם של אזור ההייטק המבוסס שם. זה סיכון עצום להתחייב ליזמות של מגדל משרדים במיקום של צים.

      6. בקיצור, לבוא ולגזור מהמצגת את הNOI של הפרויקט הזה כמשהו Given זה בעייתי

      1. שלומי ארדן

        תודה עומרי,

        מבין את הנקודות היפות שהעלית והשאלה היא מה בדיוק רני רואה שם שאנחנו לא. ההבדל בינינו (ואני לא אומר שאני בהכרח צודק) הוא שלי ברור שרני אכן רואה שם משהו שאנחנו לא ומשוכנע שיצליח באיכלוס (ועוד מתכנן שני מגדלים נוספים!). המסחר פחות רלוונטי והמשרדים זה העיקר.

        אני עודי ממשיך במחקר ומנסה להבין עד הסוף, אך לטעמי אני יודע כבר מספיק כדי להשקיע ולישון בשקט.

      2. שלומי,
        עומרי העלה כמה תהיות וסוגיות מעניינות בקשר לפרויקט בכפר סבא. רשמת בתגובה שאתה אכן בודק ומתעמק יותר בנושא.
        האם יש תובנות חדשות בהקשר הספציפי של הפרויקט בפער סבא?

        נ.ב.
        הייתי שמח אם הייתה האפשרות להקליק על אופציה לקבלת תגובות חדשות ב Push ולא רק לפוסטים חדשים.
        לעיתים בתגובות יש המון מידע חשוב וצריך באופן יזום להיכנס לבדוק אם יש חדש.

        1. שלומי ארדן

          היי שי,
          לגבי הפרויקט בכפר סבא – זה מסוג הבירורים שייקח זמן. אנחנו בכל זאת מדברים כאן על ביקוש עוד 3-4 שנים למשרדים באזור מסוים.
          כרגע צריך לזכור קודם כל שהתזה שלי לא הסתמכה על המשרדים. למעשה כהתחלתי לקנות רני צים זה היה עוד לפני ההודעה על ה-NOI של המשרדים.
          שנית, אני מודה שיש כאן עניין של אמון ברני צים. לפעמים אין לזה תחליף. תאכלס – אפשר להשוות את זה למשקיע שנותן לי כסף לנהל. אני יכול להסביר לו כל פרט ופרט בשיקול שלי להשקיע במניה מסוימת אבל האמת היא שבסופו של דבר הוא צריך לסמוך עליי שאני יודע לבחור מניות. זה קצת דומה – אני בחיים לא אבין בנדל”ן ובאיכלוס פרויקטים כמו רני צים.
          That said – אני עושה את הבדיקות שאני יכול.

          לגבי העדכונים לתגובות – זה אפשרי, אני אבדוק איך מוסיפים את זה

  5. הניתוח אכן מעולה. סתם מתוך סקרנות בדקתי מה אחת מתוכנות ניתוח מניות אומרת על החברה וזה מה שראיתי
    FAIR VALUE 1.36 PRICE 4.58 OVERVALUE % 238

    Rani Zim Shopping Centers (RANI) Risk:
    Fail-Are revenue and earnings forecast to grow?
    Earnings have declined by -19.69% per year over past 5 years

    Fail-Are they in a good financial position?
    Debt is not well covered by operating cash flow

    Fail-Is their share price liquid and stable?
    Highly volatile share price over past 3 months

    Fail-Do they have high quality earnings?
    Large one-off items impacting financial results

    Fail-Have shareholders been diluted over the past year?
    Shareholders have been diluted in the past year

    1. שלומי ארדן

      תודה אבי,

      התוכנות האלה מתאימות לשיטה סטטיסטית אך לא מועילים כלל בניתוחי עומק. למזלי עוד לא הומצאה התוכנה שיודעת לעשות ניתוח טוב או אפילו סביר על עסק והטעויות לא קטנות.

      אני בעצם אומר כאן שהתוכנה טועה בסדר גודל של אלף אחוז בהערכה שלה. נראה מי צודק.

  6. תודה על ההשקעה והשיתוף.
    האם ידוע לך למה בדוח הדירקטוריון לרבעון 3 2019 (סעיף 1.1.5) מדובר על 95% תפוסה ממוצעת, ואילו במצגת שנכונה ג”כ לסוף רבעון 3 ופורסמה באותו יום של הדוחות (עמוד 8), יש טבלה שמראה 93% תפוסה?

    1. שלומי ארדן

      שאלה יפה אבי,
      בדוח הדירקטוריון מדובר בסעיף אליו אתה מפנה ספציפית לששת הנכסים המסחריים העיקריים וששם התפוסה 95%.
      יש שתי אפשרויות – או שהמצגת כוללת נכסים נוספים כמו נכסים בבנייה עם הסכמים חתומים או שהמצגת רלוונטית למועד יותר מאוחר. לדעתי האפשרות הראשונה. אני ארשום לי לברר.

    1. שלומי ארדן

      היי פיני, אכן מיד כשיצא ההודעה החלו הבירורים והטלפונים שלי (כל השקעה אצלי זה סוג של זוגיות). כמה תגליות ומחשבות:
      1. חלק מהמטרה של ההנפקה היא להגדיל את החזקות הציבור ל-30%, מה שיעזור לרני להיכנס בזמן הקרוב למדד SME ובהמשך למדדים הגדולים יותר.

      2. רני לא היה מוריד את ההחזקה שלו בלי שההזדמנויות שהוא רואה מולו מצדיקות זאת. מזכיר שעדי למשל קנה מניות אס.אר עד שהיה צמוד לרף של 90% וגם רני קנה אופציות לפני זמן לא רב. אלה לא חבר׳ה שמהמרים עם הכסף שלהם. אישוש נוסף לכך הוא שהם לקחו 64 מ׳ שזה יותר משהם תכננו.

      3. בכל אופן הגיוס למעשה הופך את רני לזולה יותר מבחינת מכפיל הון ומכייון שאני משוכנע שיש שימוש טוב לכסף – אני רגוע.

  7. הי שלומי, ברורה לך הירידה של ה 10% בשבוע האחרון ברני צים? משהו השתנה שם? הרי הגיוס הון היה מוצלח יחסית.

  8. הי שלומי, ראשית תודה רבה על פוסט מעמיק ועל בלוג נפלא. כרגיל, הצלחת לחדש גם בנייר שהייתה לי היכרות מסויימת עימו.
    כולנו מבינים (חלקנו – לא אני – גם מתפרנסים) מהעובדה שבטווח הקצר יש עיוותי מחיר. ובכל זאת – אני לא מצליח להבין את עלות המניה מול האופציה. האופציה בימים האחרונים בתשואת איזון שעוברת את ה 30%, שזה המון, וכל זה בשלב שהיא נושאת סיכון לצאת מחוץ לכסף ובבוא העת להימחק. כלומר – בתרחיש שבו השוק ימשיך לתמחר בחסר (לטעמי) את המניה גם בשנה+ הקרובות, כבעל מניה אני לא אמור לדאוג, וכבעל אופציה כן.

    מה אני מפספס?

    1. שלומי ארדן

      תודה בועז,
      אכן התמחור של האופציה נראה נדיב ודורש עליה משמעותית במניה. אכן פוזיציה מסוכנת אך לפחות גם רני עצמו קנה אופציות.

      1. תודה, מעניין מאד. הוא קנה לאחרונה? זו התנפחות של הזמן האחרון.. תשואת האיזון הייתה באיזור ה 10% בלבד לא מזמן. אני אישית מוצא את המניה (בשער הנוכחי – 428) לא מסוכנת במיוחד, וביחס סיכוי-סיכון נפלא, ובכל זאת נרתע מאד מהאופציה כרגע. לגבי המניה – מעניין שהיא נסחרת בשער נמוך באופן לא זניח ממחירי הגיוס הטריים. גם זה לא לגמרי ברור – לצד השני….

        1. שלומי ארדן

          הוא קנה באוגוסט , אז תשואת האיזון הייתה סביב 70-80%. לא נראה שאת רני זה הטריד.

          התיק שלי בנוי באופן שונה מהתיק הוירטואלי. יש לי סביב 1% מהתיק באופציה אך התיק האמיתי שלי ממונף סביב 15% (הלוואה) לכן חיקיתי את התיק האמיתי באמצעות האופציה. בכל אופן אני אופטימי גם לגבי האופציה.

  9. דודי ג.

    סקירה מעניינת ומשכנעת מאד.

    האם יש לך הסבר או השערה למה שווי המניה נמוך ביחס לשווי ההוגן לדעתך? מה אחרים מפספסים?

    1. שלומי ארדן

      תודה דודי – אני נתקל בפערים גדולים לעתים בשוק הישראלי. כאן הפספוס כנראה קשור להבנה כמה הפרויקטים במגזר מוצלחים או לאיך ייראו הדוחות עוד שנתיים אבל זה רק ניחוש.

      תראה למשל את שוהם – החברה הכי צפויה שאני מכיר ובכל זאת הפער בין המחיר לשווי נותר גדול מזה זמן רב. אני יכול רק לנחש מדוע ולהנות מהפער.

    1. שלומי ארדן

      היי פיני, לצערי מוקדם מדיי לעשות כל ניתוח מהותי, אני מנסה ללקט מה שאפשר

  10. שלומי – מה דעתך על ההלוואה שרני מעמיד לברנמילר לצורך השלמת תחנת הכוח רותם , ובכלל על הכניסה שלו לתחום ?

    1. שלומי ארדן

      שאלה טובה, זו עסקת מימון עם אפסייד גדול, אני חוקר את העסקה בימים אלה

  11. אלירן זיו

    היי שלומי,לאור ההצהרות וההגבלות החדשות והמצב המשתנה האם אתה חושב שהמניה של רמי תרד עוד? אני מעוניין להשקיע בה, אבל מזהה את המצב ולדעתי היא עוד לא סיימה לרדת אבל אשמח לשמוע את דעתך בנוגע לנושא.
    בברכה,אלירן.
    שיהיה שבוע מצוין!

    1. שלומי ארדן

      היי אלירן,
      מבין המניות בתיק שלי רני היא אולי הכי חשופה לקורונה, בכל זאת- הושלמו גיוסים לאחרונה , הון וחוב במחיר טוב, ורוב הערך הגדול הוא בפרויקטים בביצוע שבנייתם תושלם אחרי שנשכח מהקורונה ככל הנראה.
      לגבי המשך ירידות- הלוואי שהייתי יכול לדעת, לא מתעסק בזה.

  12. שלומי תודה על הפוסט, לא ברור לי איך אתה גוזר שווי של 500 על noi של 31 מיליון. כאחד שכותבת כל כך הרבה על ערך מדובר פה על מכפיל שרחוק מערך. אני מקווה שזה לא פשוט ״כי האחרים כך מתמחרים״

    1. שלומי ארדן

      אני חושב שהסברתי אבל אם לא אז אתמצת. ה-NOI עכשיו סביב 50 ואני מצפה שה-NOI עוד שנתיים יהיה לפחות 120-140 מ׳ ובהתחשב בעסקאות שרק רני יודע להביא במגזר עם תשואות של סביב 20% על הקפיטל המושקע ועם פוטנציאל לעוד עשרות מרכזים כאלה זה דיי ברור למה אני חושב שזו השקעה מצויינת.

      1. שלומי תודה, כנראה לא כתבתי את שאלתי נכון, אחדד. אתה כותב ״ noi של 31 מ’ שווה לבדו 500+“ אני שואל איך אתה אתה יכול לטעון דבר כזה? איך אפשר לומר שחברת נדלן עם מינוף שווה מכפיל 16 על רווח גולמי?! זה שמעבר לזה יש ערך לאור פוטנציאל זה דבר אחר ואני מבין אבל את המשפט שלך שה-31 מיליון שווים לבד 500 אני לחלוטין לא מבין את הצורה שאתה נותן שווי לעסקים.

        1. שלומי ארדן

          היי גדי,
          לגבי המשפט על ה-NOI – מדובר במבט פשטני על מכפילי NOI ממוצעים שנהוגים בתעשיית הנדל”ן המניב של סביב 16-20. נכון שמכפיל NOI מושפע ממינוף, אבל מכיוון שהמינוף ברני צים נמוך יחסית וחלק גדול מהמינוף קשור לייזום אז מכפיל ה-NOI דווקא מעניש אותו.
          זו לחלוטין לא הערכת שווי אבל מראה שגם בלי הצמיחה הערך הכלכלי שהיה כבר אז ברני צים הוא לא מבוטל וניתן לטעון שמצדיק את אותו שווי השוק.
          הערך האמיתי של רני, כפי שאמרתי תמיד, מגיע מהפרויקטים עד 2022 וכבר היום אנחנו בקצב NOI אחר לגמרי מאשר לפני כמה חודשים.

          1. תודה, יש לי שאלה טכנית שאולי פיספסתי אם דיברת עליה, האם הנכסים במגזר הערבי איפה שיש לו שותפויות הם בבעלותו? כי לא ממש הבנתי אם לאחר השכנוע של המשפחות הערביות כפי שרני הסביר בראיון שלו שזה תהליך עם חפיר מסויים, האם השטחים עוברים לבעלותו? אם לא אז מה הערך פה מנקודת מבט של המאזן?

            תודה!

  13. שלומי שלום. האם לפי האסטרטגיה שלך במצבים בהם שוק הנדלן די קורס כמו עכשיו ורני צים מושפעת מכך אתה מחזק את השקעתך במחירים נמוכים או שאתה מחכה לבהירות יותר של המצב?

    1. שלומי ארדן

      היי גיא,
      אחרי הדוח האחרון ובדיקות שעשיתי אני מרגיש מאוד בנוח עם רני. המכירות למ״ר גבוהות בהרבה מהתקופה לפני הקורונה ומיליוני ישראלים מבזבזים בישראל במקום באירופה וזה יישאר כך עד שהקורונה תחלוף.
      כל הפרויקטים מתקדמים, יש נזילות, אז איפה הקורונה פוגעת בדיוק ברני? עדיין ב2021-2022 נראה את ה-NOI מוכפל פי כמה לפי התכנית.

      אני רואה בסה״כ הנחה של 30-40% על אותה חברה שחשבתי שזולה כבר אז, אז אני קונה ??‍♂️

      1. שלומי – אני מאוד מעריך את כתיבתך והניתוחים שלך , והם מאוד הגיוניים לטווח ארוך – שנה ויותר. אבל אתה עצמך מדבר על 2021-22 . אתה תמיד אומר שאתה מחפש מניות שיש סבירות לא קטנה שיכפילו את שערן בטווח של שנה. ומה שקורה עם רוב החברות שבמיקוד שלך , כולל רני (אולי למעט רפק ואקסל) – שהן כנראה לא הולכות להציג שיפור מהותי בדוחות – לפחות לא ברבעון הקרוב וכשזה נוגע לרני גם לא השנה. לכן גם לא צפויה קפיצה במניות שלהן , במקרה הטוב. ולכן שוהם, עילדב, לסיכו ורני מתפקדות בחודש-חודשיים האחרונים פחות מממוצע השוק , ואף נוזלות למטה .

        1. שלומי ארדן

          היי אלעד,
          תיקון קטן – אני מכוון לתשואה של 40% לשנה, כלומר הכפלה כל שנתיים. אני אכן מאמין שזו תהיה התשואה שלי בסיכום 2020-2021 (ועדיין לא ויתרתי על 2020 🙂 )
          לגבי הדוחות- אני לא יודע אם דווקא הם שיגרמו לשינוי, בכל אופן שים לב לחברות חוץ בנקאיות בארה״ב כמו CACC למשל ששוברות שיאים למרות דוח גרוע מאוד ברבעון 1. מדוע? כי שם יודעים שמשברים כאלה מביאים לתקופות ארוכות של שגשוג בחוץ בנקאי ואני מאמין שגם כאן המצב דומה.

  14. שלומי כתבתי שאלה למעלה אולי פיספסת אשמח לתשובתך ” תודה, יש לי שאלה טכנית שאולי פיספסתי אם דיברת עליה, האם הנכסים במגזר הערבי איפה שיש לו שותפויות הם בבעלותו? כי לא ממש הבנתי אם לאחר השכנוע של המשפחות הערביות כפי שרני הסביר בראיון שלו שזה תהליך עם חפיר מסויים, האם השטחים עוברים לבעלותו? אם לא אז מה הערך פה מנקודת מבט של המאזן?

    תודה!”

    1. שלומי ארדן

      פספסתי את השאלה, מתנצל.

      המשפחות לא מוכנות למכור אז זה עובד בצורה של הסכמים לעשרות שנים אחריהם יש למשפחות אופציות או לקנות את המרכז לפי הערכת שווי או להאריך את התקופה, זה בנוי באופן שהוא למעשה קניה ודורש גם אמון מהצד של המשפחות, הותק של רני בפרויקטים מוצלחים כאלה הם חפיר עצום, זה בן דוד מביא בן דוד וחייבים אמון. ניתן לראות את התשואות היפות על הפרויקטים האלה!

      מבחינת מאזן יש כאן חכירה ארוכה ונכס

  15. הי שלומי

    מה אתה חושב על חלוקת הדיבידנד שרני צים הכריזו?
    ברור לי למה זה לכאורה סימן חיובי, אבל אני לא אוהב החלטות כאלה – בתקופה בה כולם זקוקים לכסף, הייתי מעדיף לראות את הכסף נשאר בחברה, ובשאיפה גם מושקע בתנאים טובים.
    זה מה שרשם הדירקטוריון בהחלטה לא להשקיע בברנמילר: “בשל משבר הקרונה והשלכותיו הרחבות על כלל המשק, החברה סבורה, כי לצורך ניהול מיטבי של המרכזים המסחריים והפרויקטים בהקמה, מוטב בעת הזו, כי מרבית תשומותיה יופנו לליבת העסקים של החברה, הדורשים משאבים כספיים ותשומות זמן וניהול”.
    אם כך, למה לחלק דיבידנד?
    אני חושב שההחלטה לוותר על ההשקעה בברנמילר היתה נכונה, אבל אם ממשיכים באותו קו אז גם לא צריך לחלק דיבידנד. זה יוצר רושם שרני צריך את הכסף בשביל להשלים את עסקת ברנמילר הפרטית שלו.

    1. שלומי ארדן

      היי דני, שאלה הוגנת ותחשוב על זה ככה (ואני מבין שככה גם ההנהלה חושבת על זה)- הרווח שהם חילקו עכשיו זה בסך הכל הרווח מהמכירה של חצי מגני תקווה.
      תזכור שיש להם המון מזומן, יותר ממה שהם יכולים להשתמש בו בזמן הקרוב. מתחילת השנה הם גייסו אגח ומניות 115 מיליון, מימון מחדש לנוף הגליל 50 מיליון, מכרו חצי מגני תקווה סביב 110 מיליון והם רווחיים גם תוך כדי התקופה וירשמו שערוכים למעלה עם ההתקדמות. יש גבול כמה מזומן צריך ובוא נגיד שגם אנחנו כמשקיעים צריכים כסף מזומן בתקופה הזו (כדי לקנות עוד כמובן 🙂 )

      1. היום ביצעו הקצאת מניות בדיסקאונט משמעותי. כנראה שאין להם יותר מזומן ממה שהם יכולים להשתמש בו…
        מצד אני אני מקבל את הניתוח שלך לגבי איכות הנכסים והמודל העסקי. מצד שני מאוכזב מאוד מהקצאת ההון. רגע אחד מחלקים דיבידנד גדול, ופחות מחודש לאחר מכן מדללים את בעלי המניות בדיסקאונט. יכלו לוותר על הדיבידנד, ואם רני צריך מזומן יכל למכור מניות בשוק כאחד האדם.

        1. שלומי ארדן

          היי דני, אתה מעלה נקודה נכונה, בכל זאת יש שתי סיבות שאני יכול לחשוב עליהן להקצאה הפרטית:

          הראשונה היא הכנסת שותפים אסטרטגיים כשהשיקול של ההון הוא משני. המטרה היא שיהיו איתך גופים חזקים לצורכי הנפקת אג”ח. האם זה מוצדק? קשה לומר וכנראה שניתן לגייס אג”ח גם בלי זה, אבל זו פרקטיקה נפוצה.

          השניה היא התרחקות של רני מרף ה-70% החזקה בחברה לצורך הישארות במדדים. זה יאפשר לרני בעתיד לרכוש מניות בשוק או לעשות בייבק במקום דיבידנד – מה שהוא לא היה יכול לעשות עד עכשיו.

השאר תגובה

גלילה למעלה